Richtig gerechnet wird die Mietrendite netto: Von der Jahreskaltmiete werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen, und ins Verhältnis gesetzt wird das Ergebnis nicht zum Kaufpreis, sondern zum Gesamtinvest inklusive Kaufnebenkosten. Die üblich genannte Bruttorendite fällt dadurch regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte zu hoch aus.
Die Bruttomietrendite und warum sie täuscht
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und taucht deshalb in fast jedem Exposé auf. Sie ignoriert allerdings zwei ganz wesentliche Positionen: die Kaufnebenkosten, die den tatsächlichen Kapitaleinsatz um rund zehn Prozent erhöhen, und die laufenden Kosten, die der Eigentümer selbst trägt. Als erster Filter taugt sie, als Entscheidungsgrundlage nicht.
Schritt eins: das Gesamtinvest
Zum Kaufpreis addierst du die Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg fünf Prozent, die Notar- und Grundbuchkosten von rund eineinhalb bis zwei Prozent sowie die anteilige Maklerprovision. Kommen unmittelbar nach dem Kauf notwendige Instandsetzungen hinzu, gehören auch sie ins Gesamtinvest - sonst rechnest du dir die Rendite eines Objekts aus, das es so nicht gibt.
Schritt zwei: der Jahresreinertrag
Ausgangspunkt ist die Jahreskaltmiete, nicht die Warmmiete - die Nebenkosten sind durchlaufende Posten. Davon abgezogen werden die nicht umlagefähigen Kosten: das Verwalterhonorar, die Instandhaltungsrücklage und ein kalkuliertes Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle. Bei Eigentumswohnungen ist der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds die entscheidende Größe - er steht in der Jahresabrechnung und sollte dort nachgelesen und nicht geschätzt werden.
Schritt drei: die Nettomietrendite
Der Jahresreinertrag geteilt durch das Gesamtinvest ergibt die Nettomietrendite. Diese Zahl ist vergleichbar zwischen verschiedenen Objekten und die einzige, mit der sich seriös arbeiten lässt. Wer noch einen Schritt weiter gehen will, rechnet die Eigenkapitalrendite: Dabei wird der Reinertrag nach Abzug der Fremdkapitalzinsen ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital gesetzt. Bei hohem Fremdkapitalanteil fällt sie höher aus als die Nettomietrendite - allerdings steigt damit auch das Risiko.
Der Kaufpreisfaktor als Brücke
Weil Renditeangaben unterschiedlich gerechnet werden, hat sich im Markt der Kaufpreisfaktor als Vergleichsgröße durchgesetzt: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Er ist eindeutig definiert und lässt sich nicht schönrechnen. Als Faustregel entspricht ein Faktor von fünfundzwanzig einer Bruttorendite von vier Prozent. Wenn dir jemand eine Rendite nennt, frag nach dem Faktor - er verrät mehr.
Praxistipp: Mit der ortsublichen Miete rechnen
Wird ein Objekt mit einer Miete deutlich über dem Mietspiegel angeboten, ist die ausgewiesene Rendite nicht haltbar - beim nächsten Mieterwechsel fällt sie auf das örtliche Niveau. Rechne deshalb immer zusätzlich mit der ortsublichen Vergleichsmiete und schau, ob die Zahlen dann noch tragen. Als Immobilienmakler in Göppingen kennen wir die erzielbaren Mieten im Kreis aus der laufenden Vermietung - Anlageobjekte mit belastbaren Zahlen findest du in unseren Immobilienangeboten.
Fazit: Wie berechnet man die Mietrendite richtig
Nimm die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten und teile durch das Gesamtinvest inklusive aller Kaufnebenkosten. Nur diese Nettomietrendite ist zwischen Objekten vergleichbar. Prüfe zusätzlich über den Kaufpreisfaktor und rechne mit der ortsublichen Miete gegen.
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