In einen Mietvertrag gehören zwingend die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache, der Mietbeginn, die Höhe der Miete und eine ausdrückliche Regelung zu den Betriebskosten. Alles Weitere ist gestaltbar - aber genau dort entstehen die Fehler, die Vermieter später Geld kosten.
Die Vertragsparteien vollständig benennen
Alle erwachsenen Personen, die einziehen sollen, gehören mit vollem Namen in den Vertrag. Sie haften dann als Gesamtschuldner für die Miete, was die Position des Vermieters deutlich verbessert. Wird nur eine Person aufgenommen, kann er sich auch nur an diese halten. Auf Vermieterseite müssen bei mehreren Eigentümern alle aufgeführt werden, sonst gibt es später Streit über die Wirksamkeit von Kündigungen.
Die Mietsache genau beschreiben
Neben der Wohnung selbst gehören alle mitvermieteten Nebenräume in den Vertrag: Keller, Dachboden, Garage, Stellplatz, Garten. Was nicht aufgeführt ist, ist nicht mitvermietet - und was aufgeführt ist, kann später nicht einfach entzogen werden. Bei der Wohnfläche ist Vorsicht geboten: Eine konkret angegebene Fläche gilt als vereinbarte Beschaffenheit, und eine erhebliche Abweichung nach unten berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Wer unsicher ist, lässt die Flächenangabe weg oder rechnet sie sauber nach.
Miete und Betriebskosten
Die Kaltmiete kann fest, als Staffelmiete mit vorab festgelegten Schritten oder als Indexmiete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex vereinbart werden. Beide Sonderformen schließen während ihrer Laufzeit andere Erhöhungen weitgehend aus - das ist der Preis für die Planbarkeit. Bei den Betriebskosten muss ausdrücklich vereinbart sein, dass der Mieter sie trägt, samt Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Fehlt diese Klausel, sind sie mit der Miete abgegolten und können nicht nachgefordert werden.
Kaution und Schönheitsreparaturen
Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten und ist in drei Raten zahlbar. Bei den Schönheitsreparaturen liegt die größte Fehlerquelle des gesamten Vertrags: Starre Fristenpläne sind unwirksam, ebenso die Überwälzung auf den Mieter, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein angemessener Ausgleich vereinbart ist. Ist die Klausel unwirksam, trägt der Vermieter die Renovierung vollständig - eine Teilwirksamkeit gibt es nicht.
Was sinnvollerweise noch hineingehört
Regelungen zur Tierhaltung, zur Untervermietung, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen und zur Hausordnung vermeiden spätere Auseinandersetzungen. Ein generelles Verbot der Tierhaltung ist unwirksam, eine Zustimmungspflicht für größere Tiere dagegen zulässig. Wichtig ist außerdem ein sauberes Übergabeprotokoll mit Zählerständen und dokumentiertem Zustand - es ist zwar kein Vertragsbestandteil, entscheidet aber bei Auszug über die Kautionsabrechnung.
Praxistipp: Aktuelles Formular verwenden
Das Mietrecht entwickelt sich über die Rechtsprechung ständig weiter, besonders bei Schönheitsreparaturen und Betriebskosten. Ein Vertragsformular, das seit Jahren im Schrank liegt, enthält mit hoher Wahrscheinlichkeit inzwischen unwirksame Klauseln. Nutze ein aktuelles Formular eines Eigentümerverbands oder lass den Vertrag prüfen. Als Immobilienmakler in Göppingen übernehmen wir die Vermietung inklusive Vertragsgestaltung; eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt das nicht.
Fazit: Was gehört in einen Mietvertrag
Pflicht sind Parteien, Mietsache samt Nebenräumen, Mietbeginn, Miete und eine ausdrückliche Betriebskostenregelung. Die größten Risiken liegen bei der Wohnflächenangabe und den Schönheitsreparaturen, wo unwirksame Klauseln vollständig zulasten des Vermieters gehen. Ein aktuelles Formular ist die einfachste Absicherung.
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