Fehlt der Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit nach dem Gebäudeenergiegesetz. Sie kann mit einem Bußgeld geahndet werden, das bis in den fünfstelligen Bereich reichen kann. Praktisch bedeutsamer sind allerdings die zivilrechtlichen Folgen gegenüber Käufer oder Mieter.
Die drei Pflichten, die verletzt werden können
Das Gesetz kennt drei getrennte Pflichten. Erstens die Pflicht, die Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige zu nennen. Zweitens die Pflicht, den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen. Drittens die Pflicht, ihn bei Vertragsabschluss zu übergeben. Jede dieser Pflichten kann eigenständig verletzt werden - schon eine unvollständige Anzeige genügt für eine Ordnungswidrigkeit, auch wenn der Ausweis vorhanden ist.
Wer belangt werden kann
Verantwortlich ist zunächst der Verkäufer oder Vermieter. Ist ein Makler eingeschaltet, trifft ihn für die Anzeige eine eigene Pflicht - er darf ein Inserat ohne die vorgeschriebenen Angaben nicht schalten. Beide können unabhängig voneinander belangt werden. Zuständig für die Verfolgung sind die Landesbehörden, in der Praxis wird meist auf Hinweis tätig geworden, etwa durch Wettbewerber oder abgewiesene Interessenten.
Die zivilrechtlichen Folgen
Wirtschaftlich schwerer wiegt oft, was zwischen den Vertragsparteien passiert. Fehlen die Angaben, kann ein Käufer Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn er bei Kenntnis der Werte nicht oder nur zu einem anderen Preis gekauft hätte. Bewusst falsche oder verschwiegene Angaben zum energetischen Zustand können als arglistige Täuschung gewertet werden - dann greift der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht mehr. Genau darin liegt das eigentliche Risiko, nicht im Bußgeld.
Auswirkungen auf die Vermarktung
Unabhängig von der Rechtslage bremst ein fehlender Ausweis den Verkauf. Portale verlangen die Pflichtangaben teilweise bereits beim Einstellen des Inserats. Kaufinteressenten und ihre finanzierenden Banken fragen die Energiekennwerte inzwischen routinemäßig ab, und wer sie nicht liefern kann, weckt den Verdacht, dass etwas verborgen werden soll. In beiden Fällen kostet das Zeit und regelmäßig auch Preis.
Der abgelaufene Ausweis
Rechtlich steht ein abgelaufener Ausweis einem fehlenden gleich. Dasselbe gilt für einen Ausweis, der den heutigen Gebäudezustand nicht mehr abbildet, weil zwischenzeitlich saniert wurde. Wer glaubt, mit einem alten Dokument aus der Schublade auf der sicheren Seite zu sein, irrt - der Blick auf das Ausstellungsdatum gehört an den Anfang jeder Vermarktung.
Praxistipp: Früh beauftragen, dann verhandeln
Der Ausweis ist im Verhältnis zum Kaufpreis günstig und in wenigen Wochen zu haben. Wer ihn früh in der Hand hält, kennt zudem die eigenen Kennwerte, bevor der Käufer sie nutzt, um den Preis zu drücken. Bei schlechten Werten lohnt es sich, gleich die Kosten der wichtigsten Maßnahmen von einem Energieberater beziffern zu lassen - eine belegte Zahl schlägt jede Schätzung des Käufers. Wir von OSG Immo lassen für unsere Auftraggeber bei Bedarf einen Energieausweis erstellen, bevor die Vermarktung startet.
Fazit: Was passiert bei einem fehlenden Energieausweis
Es droht ein Bußgeld wegen Ordnungswidrigkeit, das bis in den fünfstelligen Bereich reichen kann - und daneben Schadensersatzansprüche des Käufers, im Fall bewusster Täuschung auch trotz Gewährleistungsausschluss. Auch Makler haften für fehlende Pflichtangaben in der Anzeige. Ein abgelaufener Ausweis zählt dabei wie gar keiner.
Wir von OSG Immo aus Göppingen sorgen dafür, dass alle Pflichtangaben stimmen, bevor dein Inserat online geht. Jetzt Kontakt aufnehmen.
