Was ist beim Kauf eines Grundstücks zu beachten?

Beim Grundstückskauf entscheidet sich das meiste, bevor der Notartermin überhaupt ansteht. Ob du darauf bauen darfst, was du bauen darfst und was die Erschließung kostet, steht nicht im Exposé - sondern im Bebauungsplan, im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis. Wer diese drei Quellen vorher liest, kauft keine böse Überraschung.

Bauland, Bauerwartungsland oder Ackerland

Der erste Blick gehört der Einordnung des Grundstücks. Nur baureifes Land darf sofort bebaut werden. Bauerwartungsland ist günstiger, aber ob und wann daraus Bauland wird, entscheidet die Gemeinde - das kann Jahre dauern oder nie passieren. Rohbauland liegt dazwischen und ist noch nicht erschlossen. Der Preisunterschied zwischen diesen Kategorien ist erheblich, und genau darin liegt die Versuchung: Ein auffällig günstiges Grundstück ist fast immer noch kein Bauland.

Was der Bebauungsplan vorgibt

Der Bebauungsplan der Gemeinde legt fest, was auf dem Grundstück entstehen darf: Art der Nutzung, Zahl der Vollgeschosse, Dachform, Firstrichtung und über Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl auch die zulässige Größe des Gebäudes. Dazu kommen Baugrenzen und Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken. Einsehbar ist der Plan kostenfrei beim Bauamt. Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit danach, ob sich das Vorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt - das ist deutlich unsicherer und sollte vorab mit einer Bauvoranfrage geklaert werden.

Grundbuch und Baulastenverzeichnis

Im Grundbuch stehen in Abteilung II die Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Ein einziges eingetragenes Leitungsrecht kann eine geplante Bebauung an genau der Stelle unmöglich machen. Wichtig ist der zweite Ort, den viele Käufer nicht kennen: das Baulastenverzeichnis beim Bauamt. Dort stehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, etwa übernommene Abstandsflächen für den Nachbarn, die im Grundbuch gerade nicht auftauchen. Beide Auskunfte gehören zusammen eingeholt.

Erschließung und Bodenbeschaffenheit

Ist das Grundstück nicht erschlossen, kommen Kosten für Straße, Kanal, Wasser, Strom und Telekommunikation hinzu, die schnell einen fünfstelligen Betrag erreichen. Kläre bei der Gemeinde ausdrücklich, ob Erschließungsbeiträge bereits gezahlt wurden oder noch offen sind - ein Nachweis gehört in die Unterlagen. Ebenso wichtig ist der Baugrund: Ein Bodengutachten kostet vergleichsweise wenig und zeigt, ob mit Grundwasser, Fels oder wenig tragfähigem Untergrund zu rechnen ist. Eine nachträglich nötige Spezialgründung ist der teuerste Fehler beim Grundstückskauf.

Altlasten und Baumbestand

Bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte lohnt der Blick ins Altlastenkataster des Landkreises. Kontaminierter Boden muss auf Kosten des Eigentümers entsorgt werden, unabhängig davon, wer ihn verursacht hat. Auch der Baumbestand ist zu prüfen: Kommunale Baumschutzsatzungen stellen ältere Bäume häufig unter Schutz, sodass sie für das geplante Haus nicht einfach gefällt werden dürfen.

Praxistipp: Die Bauvoranfrage vor dem Kaufvertrag

Wenn auch nur ein Zweifel besteht, ob dein Vorhaben genehmigungsfähig ist, stelle vor dem Notartermin eine Bauvoranfrage. Der daraufhin erteilte Bauvorbescheid ist verbindlich und gilt mehrere Jahre. Er kostet eine überschaubare Gebühr und beantwortet die einzige Frage, auf die es ankommt: Darf ich hier so bauen, wie ich will? Alternativ lässt sich im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall einer Ablehnung vereinbaren. Als Immobilienmakler in Göppingen klären wir diese Punkte, bevor ein Grundstück in unsere Immobilienangebote aufgenommen wird.