Wann lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Eine Eigentumswohnung lohnt sich als Kapitalanlage, wenn der Kaufpreisfaktor stimmt, die Lage dauerhaft nachgefragt bleibt und die Finanzierung auch nach der Zinsbindung trägt. Entscheidend ist nicht die Bruttorendite aus dem Exposé, sondern was nach allen Kosten übrig bleibt.

Der Kaufpreisfaktor als Einstieg

Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete und sagt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kauf rechnerisch amortisiert. Je niedriger, desto besser. In Grossstadtlagen liegen die Faktoren so hoch, dass die Wohnung über Jahrzehnte kein Geld abwirft und die Rechnung allein auf Wertsteigerung setzt. In mittleren Städten und im Umland sind Faktoren erreichbar, bei denen die Wohnung sich selbst trägt. Der Faktor ist die erste Zahl, die du prüfen solltest - passt sie nicht, lohnt sich der Rest der Prüfung nicht.

Von der Brutto- zur Nettorendite

Die Bruttomietrendite - Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis - ist eine Werbezahl. Realistisch wird es erst, wenn Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent zum Kaufpreis addiert und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Miete abgezogen werden. Dazu gehören das Verwalterhonorar, die Instandhaltungsrücklage und ein kalkuliertes Mietausfallwagnis. Zwischen Brutto- und Nettorendite liegen dadurch oft ein bis zwei Prozentpunkte - genug, um aus einem guten Angebot ein mittelmäßiges zu machen.

Was in der Eigentümergemeinschaft steckt

Bei einer Eigentumswohnung kaufst du immer auch die Gemeinschaft mit. Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen, welche Sanierungen beschlossen oder absehbar sind - Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug können Sonderumlagen im fünfstelligen Bereich auslösen. Ebenso wichtig ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage: Ist sie zu niedrig, wird jede größere Maßnahme sofort zur Zusatzzahlung. Diese Unterlagen gehören vor die Kaufentscheidung, nicht danach.

Steuerliche Wirkung

Bei vermieteten Wohnungen sind Zinsen, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten absetzbar, dazu kommt die lineare Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Die Tilgung ist dagegen nicht absetzbar. Wichtig für die Planung ist ausserdem die Spekulationsfrist von zehn Jahren: Erst danach ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Wer früher verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Satz, wobei die genutzten Abschreibungen den Gewinn wieder erhöhen.

Wann es sich nicht lohnt

Finger weg, wenn die Wohnung nur über eine Mietgarantie attraktiv wirkt, die nach wenigen Jahren ausläuft. Vorsicht auch bei sehr kleinen Einheiten in reinen Neubau-Anlagekomplexen, die zu Preisen weit über dem örtlichen Niveau vertrieben werden - beim Wiederverkauf trifft man dort auf den realen Markt. Und schliesslich passt eine Kapitalanlage nicht zu jedem: Wer keine Reserve für Leerstand und Reparaturen hat, gerät beim ersten Mieterwechsel unter Druck.

Praxistipp: Die Lage vor der Zahl prüfen

Eine hohe Rendite in einer Lage ohne Nachfrage ist keine Rendite, sondern ein künftiges Leerstandsrisiko. Schau dir vor der Rechnung an, wie sich Einwohnerzahl, Arbeitsplätze und Infrastruktur am Ort entwickeln und wie schnell vergleichbare Wohnungen dort vermietet werden. Erst wenn die Lage trägt, lohnt die Renditerechnung. Als Immobilienmakler in Göppingen kennen wir die Vermietbarkeit im Kreis aus der täglichen Praxis - passende Objekte findest du in unseren Immobilienangeboten.