Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen zusammen, niemandem allein ein bestimmter Teil. Fast alle wichtigen Entscheidungen erfordern Einstimmigkeit - und genau daraus entstehen die meisten Konflikte.
Was eine Erbengemeinschaft rechtlich ist
Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Kein Miterbe besitzt ein bestimmtes Zimmer oder einen abgegrenzten Anteil am Haus, sondern jeder hält eine Quote am gesamten Nachlass. Deshalb kann auch niemand eigenmächtig über die Immobilie verfügen. Sie ist zudem nicht auf Dauer angelegt, sondern gesetzlich auf ihre eigene Auflösung ausgerichtet - jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Zuerst muss geklaert werden, wer überhaupt Erbe ist - durch Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge. Danach wird in der Regel ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt, es sei denn, ein notarielles Testament liegt vor, das die Erbfolge eindeutig ausweist. Mit diesem Nachweis wird das Grundbuch berichtigt und die Erbengemeinschaft als Eigentümerin eingetragen. Innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall ist diese Grundbuchberichtigung gebührenfrei - eine Frist, die sich zu nutzen lohnt.
Welche Entscheidungen welche Mehrheit brauchen
Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa eine notwendige Dachreparatur oder der Abschluss einer Gebäudeversicherung, können mit Stimmenmehrheit nach Erbquoten beschlossen werden. Maßnahmen, die den Charakter des Nachlasses verändern - vor allem der Verkauf der Immobilie - erfordern dagegen die Zustimmung aller. Ein einzelner Miterbe kann einen Verkauf also blockieren, selbst wenn er nur eine kleine Quote hält. Notmaßnahmen zur Abwehr eines drohenden Schadens darf jeder Miterbe allein ergreifen.
Die vier Wege aus der Gemeinschaft
Am häufigsten wird die Immobilie gemeinsam verkauft und der Erlös nach Quoten verteilt - das ist der sauberste Weg. Alternativ übernimmt ein Miterbe das Objekt und zahlt die anderen aus, wofür eine belastbare Wertermittlung nötig ist. Dritte Möglichkeit ist der Verkauf des eigenen Erbteils, wobei den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Bleibt alles blockiert, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Diese führt zwar zur Auflösung, erzielt in der Praxis aber meist deutlich weniger als ein freier Verkauf.
Wer die laufenden Kosten trägt
Bis zur Auflösung tragen alle Miterben die Kosten anteilig nach ihrer Quote: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Instandhaltung. Ebenso stehen Mieteinnahmen allen anteilig zu. Bewohnt ein Miterbe die Immobilie selbst, können die übrigen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Weil sich hier über Jahre erhebliche Beträge ansammeln, sollte die Abrechnung von Anfang an sauber geführt werden.
Praxistipp: Zuerst den Wert klären, dann verhandeln
Die meisten Streitigkeiten in Erbengemeinschaften drehen sich nicht um den Willen zu verkaufen, sondern um den Wert. Solange jeder Miterbe eine andere Zahl im Kopf hat, ist keine Einigung möglich. Eine neutrale Wertermittlung durch einen örtlichen Makler oder - bei streitigen Lagen - ein Sachverständigengutachten schafft die gemeinsame Grundlage. Als Immobilienmakler in Göppingen begleiten wir Erbengemeinschaften regelmäßig und sprechen dabei mit allen Beteiligten, nicht nur mit einem. Rechtliche Fragen im Einzelfall gehören zum Fachanwalt für Erbrecht.
Fazit: Wie läuft eine Erbengemeinschaft bei einer Immobilie ab
Die Immobilie gehört allen Miterben gemeinsam, ein Verkauf braucht Einstimmigkeit. Nach Erbschein und Grundbuchberichtigung führen vier Wege heraus: gemeinsamer Verkauf, Auszahlung eines übernehmenden Miterben, Verkauf des Erbteils oder Teilungsversteigerung. Eine neutrale Wertermittlung ist fast immer der Schlüssel zur Einigung.
Wir von OSG Immo aus Göppingen bewerten geerbte Immobilien neutral und begleiten Erbengemeinschaften bis zum Verkauf. Jetzt Kontakt aufnehmen.
