Bei der Staffelmiete werden die künftigen Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Für jeden Zeitraum steht dort die dann geltende Miete als konkreter Betrag - eine gesonderte Erhöhungserklärung oder eine Zustimmung des Mieters ist später nicht mehr nötig.
Die formalen Voraussetzungen
Die Vereinbarung bedarf der Schriftform. Entscheidend ist, dass die jeweilige Miete als Betrag ausgewiesen wird oder zumindest der Erhöhungsbetrag - eine Angabe in Prozent genügt nicht. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Wird gegen eine dieser Vorgaben verstossen, ist die Staffelvereinbarung unwirksam, und es bleibt bei der Ausgangsmiete.
Was während der Laufzeit ausgeschlossen ist
Während der vereinbarten Staffeln sind Mieterhöhungen zur ortsublichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Auch eine Modernisierungsumlage kann der Vermieter nicht verlangen - er trägt die Kosten einer Modernisierung also allein. Das ist der Preis für die Planbarkeit und der Grund, warum Staffelmieten bei sanierungsbedürftigen Objekten selten sinnvoll sind. Betriebskosten können dagegen weiterhin umgelegt und angepasst werden.
Die Grenze durch die Mietpreisbremse
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nicht nur für die Ausgangsmiete, sondern für jede einzelne Staffel. Jede Stufe muss also für sich betrachtet innerhalb der zulässigen Grenze zur ortsublichen Vergleichsmiete bleiben. Überschreitet eine spätere Staffel diese Grenze, ist sie insoweit unwirksam - die vorangegangenen Staffeln bleiben davon unberührt.
Kündigung und Kündigungsverzicht
Der Mieter kann trotz Staffelvereinbarung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Häufig wird jedoch ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart, der in Formularverträgen auf höchstens vier Jahre begrenzt ist. Längere Bindungen sind unwirksam. Für den Vermieter ist dieser Verzicht der eigentliche Vorteil der Konstruktion, weil er Planungssicherheit über mehrere Jahre schafft.
Abgrenzung zur Indexmiete
Beide Formen ersetzen die Erhöhung nach der Vergleichsmiete, funktionieren aber gegensätzlich. Die Staffelmiete legt feste Beträge fest und ist damit unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung - bei hoher Inflation profitiert der Mieter, bei niedriger der Vermieter. Die Indexmiete koppelt an den Verbraucherpreisindex und bildet die Geldentwertung ab. Wer Planbarkeit sucht, wählt die Staffel; wer Inflationsschutz will, die Indexmiete.
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung
Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein und ist an die vereinbarten Staffeln gebunden - er kann sie weder aufheben noch daneben nach der Vergleichsmiete erhöhen. Wer eine Anlageimmobilie mit Staffelmietvertrag erwirbt, sollte die Staffeln und ihre Laufzeiten deshalb genau in die Renditerechnung übernehmen. Als Immobilienmakler in Göppingen legen wir bestehende Mietverträge bei vermieteten Objekten vollständig offen.
Fazit
Die Staffelmiete legt künftige Mieten als feste Beträge im Vertrag fest, jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten und schriftlich vereinbart sein. Während der Laufzeit sind Erhöhungen zur Vergleichsmiete und Modernisierungsumlagen ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse gilt für jede Staffel einzeln. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung - Fragen beantworten wir über das Kontaktformular.
