Bei der Indexmiete wird die Höhe der Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete im selben Verhältnis anheben - unabhängig von der ortsublichen Vergleichsmiete.
Die Voraussetzungen
Die Vereinbarung bedarf der Schriftform und muss ausdrücklich auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland Bezug nehmen. Eine Kopplung an einen anderen Index oder an eine beliebige andere Größe ist unwirksam. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein - der Vermieter kann also höchstens einmal jährlich erhöhen.
Wie die Anpassung abläuft
Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Der Vermieter muss sie in Textform erklären und dabei die eingetretene Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich - das unterscheidet die Indexmiete grundlegend von der Erhöhung zur Vergleichsmiete. Die neue Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Was ausgeschlossen ist
Während der Geltung einer Indexmietvereinbarung sind Erhöhungen zur ortsublichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Modernisierungskosten darf der Vermieter nur dann umlegen, wenn er die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat - also insbesondere bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen. Freiwillige Modernisierungen bleiben bei der Indexmiete an ihm hängen. Betriebskosten können dagegen wie üblich umgelegt werden.
Die Wirkung in beide Richtungen
Der Index kann auch sinken. In diesem Fall ist die Miete entsprechend zu senken, was der Mieter verlangen kann - in der Praxis kommt das allerdings selten vor, weil der Verbraucherpreisindex langfristig steigt. In Phasen hoher Inflation wirkt die Indexmiete dagegen deutlich zugunsten des Vermieters, weil die Anpassung unabhängig davon greift, ob die Vergleichsmiete am Ort tatsächlich gestiegen ist.
Verhältnis zur Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Indexmiete die Ausgangsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses. Die späteren indexbedingten Anpassungen sind davon nicht erfasst - sie folgen allein der Indexentwicklung. Darin liegt für Vermieter in angespannten Märkten ein wesentlicher Vorteil gegenüber der Staffelmiete, bei der jede einzelne Staffel an der Bremse gemessen wird.
Was beim Kauf zu beachten ist
Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt in die Indexmietvereinbarung ein und kann sie nicht einseitig beenden. Er profitiert von den künftigen Anpassungen, kann aber während der Laufzeit weder nach der Vergleichsmiete erhöhen noch freiwillige Modernisierungen umlegen. Wer eine Anlageimmobilie mit Indexmietvertrag prüft, sollte das in der Renditerechnung berücksichtigen. Als Immobilienmakler in Göppingen legen wir die Vertragsart bei vermieteten Objekten von Anfang an offen - passende Anlageobjekte findest du in unseren Immobilienangeboten.
Fazit
Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex und wird durch Erklärung des Vermieters angepasst, höchstens einmal jährlich und ohne Zustimmung des Mieters. Erhöhungen zur Vergleichsmiete und die Umlage freiwilliger Modernisierungen sind ausgeschlossen. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung - Fragen beantworten wir über das Kontaktformular.
