Der Bauträgervertrag verbindet zwei Geschäfte in einer Urkunde: den Kauf eines Grundstücks oder Grundstücksanteils und die Verpflichtung des Bauträgers, darauf ein Gebäude zu errichten. Er bedarf zwingend der notariellen Beurkundung.
Kaufrecht und Werkvertragsrecht zugleich
Weil der Vertrag beide Elemente enthält, gilt für den Grundstücksteil Kaufrecht und für die Bauleistung Werkvertragsrecht. Praktisch bedeutet das vor allem: Für das Bauwerk gilt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme, und der Erwerber hat die Rechte des Bestellers - Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung und Rücktritt. Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss, wie er beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich ist, wäre hier unwirksam.
Die Baubeschreibung als Herzstück
Geschuldet ist nur, was in der Baubeschreibung steht. Sie muss seit Einführung des Bauträgerrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmte Mindestangaben enthalten und dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsschluss in Textform überlassen werden. Unklare Formulierungen gehen im Zweifel zulasten des Verwenders, doch darauf sollte sich niemand verlassen: Wer eine bestimmte Ausstattung erwartet, muss sie konkret benannt im Vertrag wiederfinden. Auch ein verbindlicher Fertigstellungstermin gehört hinein.
Zahlung nach Baufortschritt
Die Makler- und Bauträgerverordnung schreibt vor, dass der Kaufpreis nur in Raten nach tatsächlichem Baufortschritt verlangt werden darf. Die Verordnung legt dafür Teilbeträge fest, die bestimmten Bauabschnitten zugeordnet sind - vom Beginn der Erdarbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung. Vorauszahlungen darüber hinaus sind unzulässig. Voraussetzung für die erste Rate ist zudem, dass die Baugenehmigung vorliegt und eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers eingetragen ist.
Die Abnahme
Die Abnahme ist der wichtigste Termin des gesamten Vorhabens. Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, die Beweislast für Mängel geht auf den Erwerber über, und die Schlussrate wird fällig. Festgestellte Mängel gehören vollständig ins Protokoll, ebenso ein Vorbehalt für eine etwaige Vertragsstrafe wegen Verzugs. Bei Eigentumswohnungen ist zwischen der Abnahme des Sondereigentums und der des Gemeinschaftseigentums zu unterscheiden - Klauseln, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf einen vom Bauträger bestimmten Dritten übertragen, sind nach der Rechtsprechung unwirksam.
Sicherheiten für den Erwerber
Zum Schutz vor einer Insolvenz des Bauträgers sieht das Gesetz eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung vor. Sie wird üblicherweise über eine Bürgschaft oder einen Einbehalt bei der ersten Rate gestellt. Ergänzend sichert die Auflassungsvormerkung im Grundbuch den Anspruch auf Übereignung. Ohne diese beiden Bausteine sollte kein Vertrag unterschrieben werden.
Vor der Unterschrift
Der Notar muss dem Verbraucher den Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Diese Zeit sollte genutzt werden, um Baubeschreibung, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Abnahmeregelung prüfen zu lassen. Als Immobilienmakler in Göppingen raten wir dazu, diese Frist voll auszuschöpfen - eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht kostet wenig im Verhältnis zum Vertragsvolumen.
Fazit
Der Bauträgervertrag umfasst Grundstückskauf und Bauleistung, muss notariell beurkundet werden und unterliegt für den Bauteil dem Werkvertragsrecht mit fünf Jahren Gewährleistung. Gezahlt wird ausschließlich nach Baufortschritt, gesichert wird über Auflassungsvormerkung und Fertigstellungssicherheit. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung - Fragen beantworten wir über das Kontaktformular.
