Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Vermögen zu Lebzeiten unentgeltlich übertragen wird. Bei Immobilien ist sie das zentrale Thema der vorweggenommenen Erbfolge, denn wer frühzeitig überträgt, kann Freibeträge mehrfach nutzen und so erhebliche Beträge steuerfrei weitergeben.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Die Höhe des Freibetrags hängt allein vom Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben den höchsten Freibetrag, gefolgt von Kindern und Stiefkindern. Enkel liegen darunter, Eltern und Großeltern noch einmal niedriger. Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen haben nur einen sehr geringen Freibetrag und werden zugleich in den ungunstigsten Steuerklassen besteuert. Wer außerhalb der direkten Linie übertragen will, sollte das vorher durchrechnen lassen.
Die Zehnjahresregel
Der wichtigste Gestaltungshebel ist die Frist: Jeder Freibetrag steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Wer sein Vermögen früh beginnt zu übertragen, kann denselben Freibetrag im Laufe des Lebens mehrfach ausschöpfen. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden dagegen zusammengerechnet, sodass ein zweiter Vorgang kurz nach dem ersten steuerlich nichts bringt. Auch eine Schenkung, die weniger als zehn Jahre vor dem Tod erfolgt, wird beim Erbfall angerechnet.
Wie Immobilien bewertet werden
Maßgeblich ist nicht der Kaufpreis von damals, sondern der aktuelle Verkehrswert am Tag der Schenkung. Das Finanzamt ermittelt ihn nach den Regeln des Bewertungsgesetzes, je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Diese pauschalen Verfahren liegen häufig über dem tatsächlich erzielbaren Preis, etwa bei sanierungsbedürftigen Häusern. In solchen Fällen lässt sich mit einem Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen ein niedrigerer Wert nachweisen - das ist der wirksamste Weg, die Bemessungsgrundlage zu senken.
Das selbst genutzte Familienheim
Eine Sonderregel gilt für das Familienheim. Die Übertragung der gemeinsam bewohnten Immobilie zwischen Ehegatten ist zu Lebzeiten vollständig steuerfrei, unabhängig vom Wert und ohne Anrechnung auf den Freibetrag. An Kinder kann das Familienheim dagegen nur im Erbfall steuerfrei übergehen, und auch dann nur unter Auflagen: Sie müssen unverzüglich selbst einziehen und die Immobilie zehn Jahre lang bewohnen, bei einer Wohnfläche über zweihundert Quadratmetern nur anteilig.
Nießbrauch und Wohnrecht als Gestaltung
Häufig wird eine Immobilie übertragen, während sich der Schenker ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnrecht vorbehält. Der Kapitalwert dieses Rechts mindert den steuerpflichtigen Erwerb, und zwar umso stärker, je jünger der Schenker ist. Gleichzeitig behält er die Nutzung oder die Mieteinnahmen. Diese Kombination ist der Standardweg bei der vorweggenommenen Erbfolge, sollte aber notariell sauber ausgestaltet werden, weil sie spätere Verkäufe erschwert.
Anzeigepflicht und Form
Die Schenkung einer Immobilie bedarf immer der notariellen Beurkundung, ohne sie ist die Übertragung unwirksam. Der Notar meldet den Vorgang von sich aus dem Finanzamt. Unabhängig davon besteht für Schenker und Beschenkten eine eigene Anzeigepflicht innerhalb von drei Monaten. Auch bei Schenkungen, die klar unter dem Freibetrag liegen, sollte gemeldet werden - sonst fehlt später der Nachweis, wann die Zehnjahresfrist begonnen hat.
Fazit
Die Schenkungssteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad, Freibetrag und dem Verkehrswert der Immobilie am Tag der Übertragung. Weil Freibeträge alle zehn Jahre neu entstehen, ist der Zeitpunkt der wichtigste Hebel, gefolgt von einer realistischen Bewertung und dem Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnrecht. Diese Übersicht ersetzt keine steuerliche Beratung. Als Immobilienmakler in Göppingen liefern wir dir die Wertgrundlage dazu - schreib uns über das Kontaktformular.
