Eine Erbengemeinschaft entsteht kraft Gesetzes, sobald mehrere Personen gemeinsam erben. Sie hält den Nachlass zur gesamten Hand: Alle Gegenstände gehören allen Miterben zusammen, niemand hat Alleineigentum an einem einzelnen Gegenstand. Bei Immobilien wird diese Konstruktion schnell zum Problem.
Entstehung und Erbquote
Wer Miterbe wird und mit welcher Quote, ergibt sich aus Testament, Erbvertrag oder der gesetzlichen Erbfolge. Die Quote bestimmt den Anteil am gesamten Nachlass, nicht das Eigentum an einzelnen Sachen. Ein Miterbe mit einer Quote von einem Drittel besitzt also nicht ein Drittel des Hauses, sondern ein Drittel am Nachlass insgesamt. Diese Unterscheidung ist der Kern des Themas und erklärt, warum niemand allein über das Haus verfügen kann.
Verwaltung und Verfügung
Bei der Verwaltung unterscheidet das Gesetz nach Tragweite. Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wie Reparaturen, Versicherungen oder die Vermietung können mehrheitlich nach Quoten beschlossen werden. Verfügungen über Nachlassgegenstände, insbesondere der Verkauf der Immobilie, erfordern Einstimmigkeit. Notmaßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens darf dagegen jeder Miterbe allein treffen, etwa das Abdichten eines aufgerissenen Dachs nach einem Sturm.
Die Auseinandersetzung
Die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung angelegt. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, sofern der Erblasser sie nicht befristet ausgeschlossen hat. In der Praxis erfolgt sie meist über einen Auseinandersetzungsvertrag, in dem geregelt wird, wer was erhält und welche Ausgleichszahlungen fließen. Bei Immobilien im Nachlass bedarf dieser Vertrag der notariellen Beurkundung.
Der Erbteilsverkauf
Ein Miterbe kann seinen gesamten Erbteil an einen Dritten verkaufen, ohne dass die anderen zustimmen müssen. Ihnen steht dann allerdings ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das sie innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnis ausüben können. Auch der Erbteilskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Erbteilskäufer sind häufig spezialisierte Investoren, die deutlich unter dem rechnerischen Wert kaufen - dieser Weg ist deshalb meist die schlechteste der verfügbaren Optionen.
Teilungsversteigerung als letztes Mittel
Lässt sich keine Einigung erzielen, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Grundstück wird versteigert und der Erlös nach Quoten verteilt. Weil bei Versteigerungen selten der volle Verkehrswert erzielt wird und Verfahrenskosten anfallen, verlieren dabei in der Regel alle Beteiligten Geld. Die Teilungsversteigerung dient deshalb vor allem als Druckmittel - sie zeigt den blockierenden Miterben, dass Stillstand keine Option ist.
Haftung für Nachlassverbindlichkeiten
Miterben haften für Schulden des Erblassers zunächst gesamtschuldnerisch, ein Gläubiger kann sich also an einen einzelnen halten. Wer das vermeiden will, hat die Ausschlagung innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis oder haftungsbeschränkende Instrumente wie die Nachlassverwaltung. Bei einer stark belasteten Immobilie ist deshalb zuerst zu prüfen, ob der Nachlass überhaupt werthaltig ist - eine Wertermittlung noch innerhalb der Ausschlagungsfrist ist hier bares Geld wert. Passende Vergleichswerte aus der Region findest du in unseren Immobilienangeboten.
Fazit
Die Erbengemeinschaft hält den Nachlass gemeinsam, weshalb der Verkauf einer Immobilie die Zustimmung aller braucht. Aufgelöst wird sie über einen Auseinandersetzungsvertrag, einen Erbteilsverkauf oder notfalls die Teilungsversteigerung. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung. Für die neutrale Bewertung der geerbten Immobilie erreichst du OSG Immo als Immobilienmakler in Göppingen über das Kontaktformular.
