Die Restschuld ist der Betrag eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Beim Immobiliendarlehen interessiert vor allem ein Stichtag: das Ende der Zinsbindung. Denn genau diese Summe muss dann neu finanziert werden - und zu Konditionen, die heute niemand kennt.
Wie sich die Restschuld abbaut
Beim üblichen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant, ihre Zusammensetzung verschiebt sich aber laufend. Am Anfang besteht sie überwiegend aus Zinsen und nur zu einem kleinen Teil aus Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld ein Stück, dadurch fällt weniger Zins an, und der Tilgungsanteil wächst. Der Schuldenabbau beschleunigt sich also von selbst - allerdings erst in den späteren Jahren spürbar.
Warum der Tilgungssatz alles entscheidet
Wie hoch die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren ausfällt, hängt vor allem am anfänglichen Tilgungssatz. Bei einer Tilgung von einem Prozent bleibt nach fünfzehn Jahren noch ein sehr großer Teil der ursprünglichen Summe offen, bei drei Prozent dagegen deutlich weniger. Der Unterschied in der Monatsrate wirkt beim Abschluss klein, die Wirkung auf die Restschuld ist gewaltig. Genau hier entstehen die Probleme, die später als Zinsschock wahrgenommen werden.
Der Tilgungsplan
Jede Bank stellt zum Darlehen einen Tilgungsplan aus. Er zeigt für jedes Jahr Zinsanteil, Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld. Dieses Dokument ist die wichtigste Unterlage für jede spätere Planung, sei es eine Anschlussfinanzierung, ein Verkauf oder eine Sondertilgung. Wer es zur Hand hat, kann in Sekunden sagen, wo er steht - wer es sucht, rechnet mit Schätzungen.
Sondertilgungen als Hebel
Die meisten Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen, häufig bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, ohne dass eine Entschädigung anfällt. Eine Sondertilgung wirkt doppelt: Sie senkt die Restschuld unmittelbar und reduziert dadurch auch alle künftigen Zinsen auf diesen Betrag. Je früher sie erfolgt, desto größer der Effekt. Wer die Option im Vertrag hat, sie aber nie nutzt, verschenkt sie - sie ist nicht übertragbar auf spätere Jahre.
Restschuld beim Verkauf der Immobilie
Wird die Immobilie während der Zinsbindung verkauft, muss das Darlehen abgelöst werden. Die Bank stellt dafür eine Ablosesumme, und zusätzlich wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, mit der sie ihren entgangenen Zinsgewinn ausgleicht. Erst nach vollständiger Ablosung erteilt sie die Löschungsbewilligung für die Grundschuld, ohne die keine lastenfreie Übertragung möglich ist. Verkäufer sollten diese Summe frühzeitig bei ihrer Bank anfordern, weil sie den tatsächlichen Erlös spürbar mindert.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Rund fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung lohnt der Blick in den Tilgungsplan. Steht dort eine hohe Restschuld, sind zwei Wege möglich: die Rate rechtzeitig erhöhen oder den Zins über ein Forward-Darlehen absichern. Wer bis zum letzten Jahr wartet, hat nur noch die Konditionen, die der Markt gerade hergibt. Kennst du den aktuellen Wert deiner Immobilie im Verhältnis zur Restschuld nicht, hilft ein Blick auf vergleichbare Immobilienangebote in der Region.
Fazit
Die Restschuld ist der noch offene Darlehensbetrag und damit die zentrale Kennzahl für jede Anschlussfinanzierung. Ihre Höhe wird vor allem vom anfänglichen Tilgungssatz bestimmt, Sondertilgungen senken sie zusätzlich. Beim Verkauf während der Zinsbindung kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Als Immobilienmakler in Göppingen ordnen wir das für dich ein - schreib uns über das Kontaktformular.
