Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die bereits Jahre vor dem Ende der laufenden Zinsbindung abgeschlossen wird. Der Kreditnehmer sichert sich damit heute einen Zinssatz für ein Darlehen, das erst später ausgezahlt wird. Es ist das klassische Instrument gegen steigende Zinsen.
Wie die Vorlaufzeit funktioniert
Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt die sogenannte Forward-Periode. Banken bieten üblicherweise Vorlaufzeiten von bis zu fünf Jahren an. Während dieser Zeit passiert wirtschaftlich nichts: Es fließt kein Geld, es fallen keine Zinsen und keine Bereitstellungszinsen an. Erst wenn die alte Zinsbindung endet, löst das neue Darlehen das alte ab und die Ratenzahlung beginnt.
Der Forward-Aufschlag
Die Zinssicherung ist nicht kostenlos. Für jeden Monat Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz, typischerweise im Bereich von ein bis drei Hundertstel Prozentpunkten pro Monat. Bei drei Jahren Vorlauf summiert sich das je nach Anbieter auf einen spürbaren Aufschlag gegenüber einer sofortigen Finanzierung. Ob sich das lohnt, hängt allein davon ab, wie sich die Zinsen bis zum Ablauf tatsächlich entwickeln.
Die Abnahmepflicht als eigentliches Risiko
Wer ein Forward-Darlehen abschließt, geht eine feste Abnahmeverpflichtung ein. Sinken die Zinsen bis zur Auszahlung, muss der vereinbarte höhere Satz trotzdem akzeptiert werden. Ein Ausstieg ist nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung möglich, die schnell erhebliche Beträge erreicht. Auch ein ungeplanter Verkauf der Immobilie in der Forward-Periode wird dadurch teuer. Das Instrument passt deshalb nur zu Eigentümern, die sicher wissen, dass sie das Objekt behalten.
Abgrenzung zu Prolongation und Umschuldung
Die Prolongation ist die Verlängerung bei der bisherigen Bank zu deren aktuellen Konditionen - bequem, aber selten die günstigste Variante, weil kein Wettbewerb stattfindet. Die Umschuldung wechselt zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank, was etwas Aufwand bei der Grundschuld verursacht, oft aber bessere Zinsen bringt. Das Forward-Darlehen unterscheidet sich von beiden allein durch den zeitlichen Vorlauf: Es ist eine Umschuldung oder Prolongation, die weit im Voraus fest vereinbart wird.
Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung darf ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dieses Recht ist nicht abdingbar. Wer eine sehr lange Zinsbindung gewählt hat und dann in eine Niedrigzinsphase gerät, kommt dadurch nach zehn Jahren wieder heraus. Bei der Planung einer Anschlussfinanzierung sollte dieser Stichtag immer mitgedacht werden.
Wann sich ein Forward-Darlehen anbietet
Sinnvoll ist es vor allem dann, wenn die eigene Rate bei deutlich höheren Zinsen nicht mehr tragbar wäre. Dann kauft man mit dem Aufschlag Planungssicherheit, nicht Rendite. Wer dagegen über große finanzielle Reserven verfügt oder ohnehin eine niedrige Restschuld hat, kann die Entwicklung entspannter abwarten. Entscheidend ist in jedem Fall, die Restschuld zum Ende der Zinsbindung zu kennen - erst daraus ergibt sich, wie viel überhaupt auf dem Spiel steht.
Fazit
Das Forward-Darlehen sichert den Zins einer Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre im Voraus, kostet dafür einen monatlichen Aufschlag und bindet über eine Abnahmepflicht. Es ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Spekulation auf günstige Konditionen. Du planst deine Anschlussfinanzierung und willst wissen, was deine Immobilie heute wert ist? Melde dich über unser Kontaktformular bei OSG Immo, oder sieh dich bei den Immobilienangeboten um.
