Eine Cashflow-Immobilie ist ein Anlageobjekt, bei dem nach Abzug aller laufenden Kosten und des Kapitaldienstes am Monatsende ein Überschuss auf dem Konto bleibt. Sie trägt sich damit selbst und liefert dem Eigentümer zusätzliches Einkommen - im Gegensatz zu Objekten, bei denen jeden Monat Geld zugeschossen werden muss.
Positiver und negativer Cashflow
Positiver Cashflow bedeutet, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Summe aus Zins, Tilgung, nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und Steuern. Negativer Cashflow heisst umgekehrt, dass der Eigentümer monatlich draufzahlt. Letzteres ist nicht automatisch ein Fehler: Wer stark tilgt, erzeugt bewusst negativen Cashflow und baut dafür schneller Vermögen auf. Problematisch wird es erst, wenn der Fehlbetrag ungeplant entsteht, weil die Kosten zu optimistisch gerechnet wurden.
So wird der Cashflow berechnet
Ausgangspunkt ist die Jahreskaltmiete. Davon abgezogen werden zuerst die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, also Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und das kalkulierte Mietausfallwagnis. Vom verbleibenden Betrag geht der Kapitaldienst ab, also Zins und Tilgung des Darlehens. Zum Schluss wird die Steuerwirkung berücksichtigt, denn Zinsen und die Abschreibung mindern das zu versteuernde Einkommen, die Tilgung dagegen nicht. Was danach übrig ist, ist der echte Cashflow.
Der Kaufpreisfaktor als schnelle Vorprüfung
Ob ein Objekt überhaupt Cashflow liefern kann, lässt sich über den Kaufpreisfaktor abschätzen - das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete. Je niedriger dieser Faktor, desto eher trägt sich die Immobilie. In gefragten Städten liegen die Faktoren so hoch, dass positiver Cashflow bei üblicher Finanzierung praktisch ausgeschlossen ist. In mittleren Lagen und im ländlichen Umland ist er dagegen erreichbar - genau deshalb weichen viele Anleger dorthin aus.
Welche Stellschrauben es gibt
Der Cashflow hängt an drei Größen, die sich beeinflussen lassen. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt den Kapitaldienst sofort. Ein niedrigerer Tilgungssatz verbessert den monatlichen Überschuss, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Und schließlich lässt sich die Einnahmenseite über Mietanpassungen im gesetzlichen Rahmen verbessern. Wer den Cashflow allein über eine minimale Tilgung schönrechnet, verschiebt das Problem lediglich in die Anschlussfinanzierung.
Die typischen Rechenfehler
Am häufigsten fehlt die Instandhaltungsrücklage. Wer sie weglaesst, erzeugt auf dem Papier einen Überschuss, der bei der ersten größeren Reparatur verschwindet. Ebenso oft wird mit der Warmmiete statt der Kaltmiete gerechnet, obwohl die Nebenkosten durchlaufende Posten sind. Und schliesslich wird der Leerstand ausgeblendet: Schon ein Monat ohne Mieter im Jahr frisst den kalkulierten Überschuss vieler Objekte auf. Realistisch rechnen heisst, diese drei Positionen von Anfang an anzusetzen.
Cashflow oder Wertsteigerung
Beide Strategien schliessen sich weitgehend aus. Objekte in Toplagen versprechen Wertzuwachs, liefern aber wegen der hohen Kaufpreisfaktoren keinen Überschuss. Objekte mit gutem Cashflow liegen dort, wo die Preise niedriger sind - dort ist die Wertentwicklung dann meist verhaltener. Welche Variante passt, hängt davon ab, ob laufendes Einkommen oder langfristiger Vermögensaufbau im Vordergrund steht. Passende Anlageobjekte aus der Region findest du in unseren Immobilienangeboten.
Fazit
Eine Cashflow-Immobilie wirft nach Kosten und Kapitaldienst monatlich einen Überschuss ab. Entscheidend sind ein niedriger Kaufpreisfaktor, eine ehrliche Kalkulation der Bewirtschaftungskosten und eine Finanzierung, die auch nach der Zinsbindung trägt. Als Immobilienmakler in Göppingen rechnen wir diese Zahlen für jedes Anlageobjekt durch - melde dich über unser Kontaktformular, wenn du ein konkretes Objekt prüfen lassen willst.
