Ein Makleralleinauftrag ist ein Maklervertrag, bei dem sich der Eigentümer verpflichtet, während der Laufzeit keinen weiteren Makler mit der Vermarktung zu beauftragen. Im Gegenzug übernimmt der Makler eine aktive Tätigkeitspflicht - er muss also nachweisbar vermarkten und nicht nur abwarten.
Abgrenzung zum einfachen Maklerauftrag
Beim einfachen Auftrag bleibt der Eigentümer völlig frei: Er darf beliebig viele Makler parallel beauftragen und auch selbst verkaufen. Der Makler wiederum schuldet keine bestimmte Tätigkeit und bekommt nur dann Provision, wenn ausgerechnet sein Nachweis zum Abschluss führt. Das klingt für Eigentümer zunächst attraktiv, führt in der Praxis aber häufig dazu, dass kein Makler ernsthaft investiert, weil sein Aufwand jederzeit ins Leere laufen kann.
Der qualifizierte Alleinauftrag
Die strengste Variante ist der qualifizierte Alleinauftrag. Hier verzichtet der Eigentümer nicht nur auf weitere Makler, sondern verpflichtet sich zusätzlich, auch selbst gefundene Interessenten an den Makler zu verweisen. Ein Direktverkauf an den Nachbarn löst dann trotzdem die Provision aus. Diese Klausel ist wirksam, muss in Formularverträgen aber ausdrücklich und klar vereinbart sein - versteckt in den allgemeinen Bedingungen hält sie einer gerichtlichen Prüfung nicht stand.
Übliche Laufzeit
Alleinaufträge werden üblicherweise auf sechs Monate geschlossen, häufig mit einer Verlängerungsklausel um jeweils drei Monate, wenn nicht gekündigt wird. In vorformulierten Verträgen gelten deutlich längere Bindungen als unangemessene Benachteiligung des Eigentümers und sind damit unwirksam. Individuell ausgehandelt sind auch längere Fristen möglich, in der Praxis aber selten sinnvoll: Wer nach einem halben Jahr nicht verkauft hat, sollte ohnehin über Preis und Strategie neu sprechen.
Welche Pflichten der Makler übernimmt
Aus dem Alleinauftrag folgt eine echte Tätigkeitspflicht. Der Makler schuldet eine angemessene Vermarktung: professionelle Aufbereitung des Objekts, ein aussagekräftiges Exposé, Veröffentlichung auf den relevanten Portalen, Durchführung von Besichtigungen und regelmäßige Berichterstattung an den Eigentümer. Bleibt diese Tätigkeit aus, kann der Eigentümer aus wichtigem Grund kündigen, ohne die volle Laufzeit abwarten zu müssen.
Warum die Bindung dem Eigentümer nützt
Der Alleinauftrag wirkt auf den ersten Blick wie eine einseitige Einschränkung, schützt aber vor allem den Verkaufspreis. Taucht dasselbe Haus gleichzeitig bei mehreren Maklern mit unterschiedlichen Fotos und teils abweichenden Preisen auf, entsteht bei Käufern der Eindruck eines Notverkaufs - und genau daraus werden Preisabschläge. Ein einheitlicher Marktauftritt über einen Ansprechpartner erzielt erfahrungsgemäß höhere Preise als eine Streuung über mehrere Anbieter. Zudem investiert nur der Makler mit Alleinauftrag in aufwendige Aufbereitung, weil sich der Aufwand für ihn rechnet.
Worauf du vor der Unterschrift achten solltest
Prüfe drei Punkte: die Laufzeit samt Verlängerungsregelung, die Höhe und Fälligkeit der Provision und die Frage, ob es sich um einen einfachen oder qualifizierten Alleinauftrag handelt. Wichtig ist außerdem, was der Makler konkret zusagt - eine schriftlich vereinbarte Vermarktungsleistung ist im Streitfall belastbarer als eine mündliche Zusage. Als Immobilienmakler in Göppingen arbeiten wir mit klar befristeten Alleinaufträgen und legen die vereinbarten Leistungen schriftlich fest.
Fazit
Der Makleralleinauftrag bindet den Eigentümer an einen Makler und verpflichtet diesen im Gegenzug zu aktiver Vermarktung. Üblich sind sechs Monate Laufzeit, beim qualifizierten Alleinauftrag fällt die Provision auch bei einem selbst gefundenen Käufer an. Die Bindung schützt in der Praxis den erzielbaren Preis, weil sie einen einheitlichen Marktauftritt sichert. Fragen zu deinem Vertrag? Schreib uns über das Kontaktformular von OSG Immo.
