Bewirtschaftungskosten sind alle regelmäßig anfallenden Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb und den Erhalt einer Immobilie entstehen. Sie sind der Gegenpol zu den Mieteinnahmen: Erst wenn man sie abzieht, zeigt sich, was eine Immobilie tatsächlich einbringt. In der Wertermittlung sind sie fester Bestandteil des Ertragswertverfahrens.
Die vier Bestandteile
Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterteilt die Bewirtschaftungskosten in vier Positionen: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Diese Einteilung ist kein reiner Formalismus, sondern die Grundlage dafür, dass verschiedene Objekte überhaupt vergleichbar bewertet werden können. Wer eine Renditerechnung aufstellt, sollte sich an derselben Systematik orientieren.
Verwaltungskosten
Darunter fällt alles, was die kaufmännische und technische Verwaltung kostet: die Vergütung der Hausverwaltung, Buchhaltung, Korrespondenz mit Mietern, Erstellung der Abrechnungen und Kosten der Eigentümerversammlung. Bei vermieteten Eigentumswohnungen kommt der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz hinzu, bei Mehrfamilienhäusern die Mietverwaltung. Angesetzt wird meist ein fester Betrag je Wohneinheit und Jahr.
Instandhaltungskosten
Instandhaltung umfasst die Kosten, um das Gebäude in seinem bestimmungsgemäßen Zustand zu halten - vom tropfenden Wasserhahn bis zur neuen Dacheindeckung. Diese Kosten fallen unregelmäßig an, müssen aber kalkulatorisch gleichmäßig auf die Jahre verteilt werden. Üblich sind Ansätze je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach Baualter: Je älter das Gebäude, desto höher der Ansatz. Sie sind die mit Abstand größte der vier Positionen und werden von Kaufinteressenten am häufigsten zu niedrig angesetzt.
Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis bildet das Risiko ab, dass Mieteinnahmen ausbleiben - durch Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen, durch zahlungsunfähige Mieter oder durch die Kosten einer Räumung. Angesetzt wird es als Prozentsatz des Rohertrags, bei Wohnimmobilien traditionell im niedrigen einstelligen Bereich. In Lagen mit schwacher Nachfrage fällt der Ansatz höher aus, in gefragten Lagen niedriger.
Nicht umlagefähige Betriebskosten
Ein Großteil der laufenden Betriebskosten lässt sich über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen, etwa Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser oder Hausmeister. Was übrig bleibt, trägt der Eigentümer selbst: Verwaltungskosten, Reparaturen, Kontoführung, Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen sowie Leerstandskosten. Genau diese Restposition wird in Renditerechnungen gern übersehen, obwohl sie die Nettomiete spürbar mindert.
Warum die Zahl über die Rendite entscheidet
Die Bruttorendite aus Kaufpreis und Jahresmiete sagt wenig aus. Erst wenn die Bewirtschaftungskosten abgezogen sind, ergibt sich die Nettorendite - und die liegt je nach Objektalter und Verwaltungsaufwand oft ein bis zwei Prozentpunkte darunter. Bei älteren Gebäuden mit hohem Instandhaltungsstau kann der Abstand noch größer ausfallen. Wer eine Kapitalanlage prüft, sollte deshalb immer mit realistischen Ansätzen rechnen und nicht mit den Mindestwerten. Passende Objekte samt vollständiger Kostenaufstellung findest du in unseren Immobilienangeboten, und als Immobilienmakler in Göppingen rechnen wir diese Positionen für jedes Anlageobjekt durch.
Fazit
Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähigen Betriebskosten zusammen und bestimmen maßgeblich, was von der Miete übrig bleibt. Wer sie realistisch ansetzt, schützt sich vor einer Renditerechnung, die auf dem Papier funktioniert und in der Praxis nicht. Du willst wissen, wie eine konkrete Immobilie nach Kosten dasteht? Schreib uns über das Kontaktformular von OSG Immo.
