Die Räumungsklage ist die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Herausgabe der Mietsache, wenn der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht auszieht. Sie ist der einzige zulässige Weg - eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist verbotene Eigenmacht und macht ihn schadensersatzpflichtig.
Die Voraussetzung: eine wirksame Kündigung
Am Anfang steht immer eine wirksame Kündigung. Sie muss schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben und an alle Mieter gerichtet sein und - bei der ordentlichen Kündigung - ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf begründen. Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs braucht es einen Rückstand von zwei Monatsmieten oder einen über zwei Termine aufgelaufenen Betrag in dieser Höhe. Ist die Kündigung fehlerhaft, scheitert die spätere Klage daran - unabhängig davon, wie berechtigt das Anliegen war.
Die Schonfristzahlung
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter sie unwirksam machen, indem er die Rückstände vollständig ausgleicht - spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Diese Schonfristzahlung wirkt allerdings nur für die fristlose Kündigung. Eine gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung bestehen, weshalb Vermieter regelmäßig beide zusammen erklären.
Zuständigkeit und Ablauf
Zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Nach Einreichung der Klage wird sie dem Mieter zugestellt, der Gelegenheit zur Stellungnahme erhält. Es folgt in der Regel ein mündlicher Verhandlungstermin. Wie lange das dauert, hängt stark von der Belastung des Gerichts ab - von der Klage bis zum Urteil vergehen häufig mehrere Monate, bei streitigem Sachverhalt auch länger.
Räumungsfrist und Vollstreckung
Gibt das Gericht der Klage statt, kann es dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen, die mehrere Monate betragen kann. Zieht er auch danach nicht aus, folgt die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Der klassische Weg umfasst das Ausräumen und Einlagern des Hausrats auf Kosten des Vermieters. Bei der sogenannten Berliner Räumung beschränkt sich der Vermieter auf die Herausgabe der Wohnung und macht ein Pfandrecht am Inventar geltend - das ist deutlich günstiger, aber nicht in jeder Konstellation möglich.
Kosten und wer sie trägt
Der Streitwert bemisst sich nach der Jahresnettokaltmiete, daraus ergeben sich Gerichts- und Anwaltskosten. Formal trägt die unterlegene Partei die Kosten - praktisch bleibt der Vermieter bei zahlungsunfähigen Mietern jedoch häufig auf allem sitzen: auf den Verfahrenskosten, den Vollstreckungskosten, den Mietausfällen und oft auch auf Schäden in der Wohnung. Genau das macht das Mietausfallwagnis in der Renditerechnung so wichtig.
Die Sicherungsanordnung
Um den weiteren Ausfall zu begrenzen, kann der Vermieter beantragen, dass das Gericht dem Mieter aufgibt, für die während des Prozesses fällig werdenden Mieten eine Sicherheit zu leisten. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann schneller vollstreckt werden. Dieses Instrument wird in der Praxis zu selten genutzt, obwohl es den finanziellen Schaden spürbar begrenzt.
Fazit
Die Räumungsklage setzt eine wirksame Kündigung voraus und läuft über das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Eine Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung heilen, weshalb hilfsweise ordentlich gekündigt wird. Von der Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung vergehen häufig viele Monate. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung - Fragen beantworten wir über das Kontaktformular.
