Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden alle wesentlichen Fragen zum Gemeinschaftseigentum beschlossen - von der Jahresabrechnung über Sanierungen bis zur Bestellung des Verwalters.
Einberufung und Frist
Einberufen wird die Versammlung durch den Verwalter, und zwar mindestens einmal jährlich. Die Einladung muss in Textform erfolgen und die Tagesordnung enthalten. Die Ladungsfrist beträgt seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes drei Wochen. Wird die Frist nicht eingehalten oder fehlt ein Tagesordnungspunkt in der Einladung, sind die dazu gefassten Beschlüsse anfechtbar - nicht automatisch nichtig, aber angreifbar.
Beschlussfähigkeit
Seit der Reform ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Die früher übliche Zweitversammlung, die einberufen werden musste, wenn zu wenige erschienen waren, entfällt damit. Das beschleunigt Entscheidungen erheblich, bedeutet aber auch: Wer nicht erscheint und niemanden bevollmächtigt, lässt über sein Eigentum ohne sich entscheiden.
Stimmrecht
Gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip: eine Stimme je Eigentümer, unabhängig von der Größe der Wohnung. In den allermeisten Teilungserklärungen ist davon abweichend das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen oder das Objektprinzip je Wohneinheit vereinbart. Welches Prinzip gilt, steht in der Teilungserklärung - und ist für Käufer eine der wichtigsten Informationen, weil es über den tatsächlichen Einfluss entscheidet.
Typische Beschlussgegenstände
Regelmäßig beschlossen werden die Jahresabrechnung, der Wirtschaftsplan mit den Hausgeldvorschüssen, die Entlastung des Verwalters und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Dazu kommen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und bauliche Veränderungen. Für die meisten Maßnahmen genügt seit der Reform die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen - auch für Modernisierungen, die früher qualifizierte Mehrheiten erforderten. Die Kostenverteilung folgt dabei eigenen Regeln.
Protokoll und Beschlusssammlung
Über die Versammlung wird ein Protokoll erstellt, das die gefassten Beschlüsse dokumentiert. Zusätzlich führt der Verwalter eine Beschlusssammlung, in der alle geltenden Beschlüsse fortlaufend erfasst sind. Jeder Eigentümer hat ein Einsichtsrecht. Für Kaufinteressenten ist die Beschlusssammlung das wichtigste Dokument überhaupt, weil sich daraus ergibt, welche Maßnahmen bereits beschlossen und damit finanziell verbindlich sind.
Beschlussanfechtung
Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss ihn innerhalb eines Monats nach der Versammlung beim zuständigen Amtsgericht anfechten und die Klage innerhalb von zwei Monaten begründen. Diese Fristen sind nicht verlängerbar. Nach Ablauf wird auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig und gilt für alle - einschließlich späterer Käufer. Als Immobilienmakler in Göppingen besorgen wir die Protokolle der letzten Jahre bei jeder Wohnungsvermarktung.
Fazit
Die Eigentümerversammlung entscheidet über alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft. Sie wird mit drei Wochen Frist einberufen, ist unabhängig von der Anwesenheit beschlussfähig, und Beschlüsse werden überwiegend mit einfacher Mehrheit gefasst. Anfechtungen sind nur innerhalb eines Monats möglich. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung - Fragen beantworten wir über das Kontaktformular.
