Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter die angemietete Wohnung ganz oder teilweise an einen Dritten weitervermietet. Sie ist ohne Erlaubnis des Vermieters unzulässig - der Mieter hat allerdings unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch auf diese Erlaubnis.
Teilüberlassung und vollständige Überlassung
Die entscheidende Unterscheidung betrifft den Umfang. Bei der Teilüberlassung bleibt der Mieter selbst in der Wohnung wohnen und gibt nur einen Teil ab, etwa ein Zimmer. Hier besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Bei der vollständigen Überlassung gibt der Mieter die gesamte Wohnung ab - darauf besteht kein Anspruch, der Vermieter entscheidet frei.
Was als berechtigtes Interesse gilt
Anerkannt sind vor allem wirtschaftliche und persönliche Gründe, die nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind: gesunkenes Einkommen, ein längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt, der Auszug des Partners oder der Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu bilden. Die Anforderungen sind bewusst niedrig gehalten. Bestand der Grund dagegen schon bei Vertragsschluss, greift der Anspruch nicht.
Wann der Vermieter ablehnen darf
Selbst bei berechtigtem Interesse kann die Erlaubnis verweigert werden, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder wenn die Überlassung dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter darf zudem die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zumutbar ist - dieser Untermietzuschlag muss aber begründet sein.
Nicht erlaubnispflichtige Fälle
Keine Untervermietung im rechtlichen Sinn ist die Aufnahme von Familienangehörigen des engsten Kreises, also Ehegatten, Kindern und Eltern. Auch Besuch bis zu einer gewissen Dauer ist unproblematisch. Bei einem Lebensgefährten wird dagegen überwiegend eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter angenommen, wobei ein Anspruch auf Erlaubnis in aller Regel besteht.
Kurzzeitvermietung als Sonderfall
Die tageweise Vermietung an wechselnde Gäste über Onlineplattformen ist von einer normalen Untermieterlaubnis nicht gedeckt. Sie stellt eine andere Nutzungsart dar und bedarf einer gesonderten Zustimmung, die der Vermieter regelmäßig verweigern darf. Hinzu kommen kommunale Zweckentfremdungssatzungen, die eine solche Nutzung ohne Genehmigung untersagen und mit Bußgeldern belegen können.
Folgen unerlaubter Untervermietung
Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis unter, kann der Vermieter abmahnen und bei fortgesetztem Verstoß kündigen - im Wiederholungsfall auch fristlos. Umgekehrt gilt: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter sie einklagen und unter Umständen Schadensersatz für entgangene Untermieteinnahmen verlangen. Beide Seiten fahren deshalb besser, wenn die Erlaubnis schriftlich geregelt wird. Als Immobilienmakler in Göppingen klären wir solche Punkte bei der Vermietung vorab.
Fazit
Bei der Teilüberlassung besteht ein gesetzlicher Anspruch auf die Untermieterlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist; bei vollständiger Überlassung entscheidet der Vermieter frei. Ein Untermietzuschlag ist unter Umständen zulässig, die Kurzzeitvermietung an Gäste dagegen praktisch nie ohne gesonderte Zustimmung. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung - Fragen beantworten wir über das Kontaktformular.
