Der Mietvertrag regelt die Überlassung von Wohnraum gegen Zahlung einer Miete. Er kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden - bei einer Befristung von mehr als einem Jahr ist jedoch die Schriftform erforderlich, sonst gilt der Vertrag als unbefristet abgeschlossen.
Die notwendigen Bestandteile
Unverzichtbar sind die vollständigen Namen aller Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache samt zugehöriger Nebenräume wie Keller oder Stellplatz, der Mietbeginn, die Höhe der Miete und die Regelung zu den Betriebskosten. Alles Weitere - Kaution, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung - ist gestaltbar, aber an die Grenzen des Mietrechts und des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen gebunden.
Unbefristet oder befristet
Der Regelfall ist das unbefristete Mietverhältnis. Eine Befristung ist nur als qualifizierter Zeitmietvertrag zulässig, bei dem der Vermieter bereits im Vertrag einen der gesetzlich zugelassenen Gründe nennt - Eigenbedarf, geplante wesentliche Umbauten oder die Nutzung für Betriebsangehörige. Fehlt der Grund oder ist er unzutreffend, gilt der Vertrag als unbefristet. Eine Befristung ohne Begründung ist also unwirksam.
Miete und Betriebskosten
Die Kaltmiete kann als Festmiete, als Staffelmiete mit im Voraus festgelegten Erhöhungsschritten oder als Indexmiete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex vereinbart werden. Bei den Betriebskosten muss im Vertrag ausdrücklich geregelt sein, dass der Mieter sie trägt, und es muss auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen oder die Positionen müssen aufgezählt werden. Ohne eine solche Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten - ein Fehler, der Vermieter dauerhaft Geld kostet.
Kaution
Die Mietsicherheit darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und ist vom Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlbar, wobei die erste zu Mietbeginn fällig wird. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen und verzinsen. Eine Klausel, die eine höhere Kaution oder die sofortige Zahlung des Gesamtbetrags verlangt, ist insoweit unwirksam.
Kündigungsfristen
Der Mieter kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Mietdauer. Für den Vermieter verlängert sich die Frist gestaffelt nach der Dauer des Mietverhältnisses auf bis zu neun Monate, und er braucht zusätzlich ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht ist in Formularverträgen nur für eine begrenzte Zeit wirksam.
Was beim Eigentümerwechsel gilt
Wird die Immobilie verkauft, tritt der Käufer nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete vollständig in den bestehenden Vertrag ein - mit allen Rechten und Pflichten, unverändert. Er kann die Miete nicht neu festsetzen und ist auch an eine niedrige Bestandsmiete gebunden. Deshalb gehören alle laufenden Mietverträge zu den Unterlagen, die Käufer vor der Beurkundung prüfen sollten. Als Immobilienmakler in Göppingen legen wir sie bei vermieteten Objekten von Anfang an offen.
Fazit
Ein Mietvertrag braucht Parteien, Mietsache, Mietbeginn, Miete und eine ausdrückliche Betriebskostenregelung. Befristungen sind nur mit gesetzlichem Grund wirksam, die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Beim Verkauf geht der Vertrag unverändert auf den Käufer über. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung - bei Fragen erreichst du uns über das Kontaktformular.
