Abstandsflächen sind die Flächen vor den Aussenwänden eines Gebäudes, die von Bebauung freigehalten werden müssen. Sie sichern Belichtung, Belüftung und Brandschutz und sollen verhindern, dass Nachbargrundstücke unzumutbar beeinträchtigt werden. Geregelt sind sie in der Landesbauordnung, für Göppingen also in der LBO Baden-Württemberg.
Wie sie berechnet werden
Grundlage ist die Wandhöhe, gemessen von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Auf diese Höhe wird ein landesrechtlich festgelegter Faktor angewendet, der je nach Gebietsart und Wandstellung variiert. Dachflächen werden je nach Neigung anteilig auf die Wandhöhe angerechnet. Zusätzlich gilt in jedem Fall ein Mindestmaß, das auch bei sehr niedrigen Gebäuden nicht unterschritten werden darf.
Die Abstandsfläche liegt auf dem eigenen Grundstück
Der Grundsatz lautet: Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen und dürfen sich nicht überdecken. Sie dürfen ausnahmsweise auf ein Nachbargrundstück reichen, wenn dieser sich über eine Baulast verpflichtet, die Fläche dauerhaft freizuhalten. Diese Baulast wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und bindet auch alle späteren Eigentümer - sie taucht im Grundbuch aber nicht auf. Genau deshalb gehört vor jedem Grundstückskauf die Einsicht in beide Verzeichnisse.
Wann an die Grenze gebaut werden darf
Eine Bebauung ohne Abstandsfläche ist zulässig, wenn der Bebauungsplan sie vorsieht oder verlangt - etwa bei geschlossener Bauweise oder bei Doppel- und Reihenhäusern. Ebenso, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss und der Nachbar entsprechend anbaut. Ohne solche Festsetzung bleibt es beim Regelabstand, und ein Grenzanbau ist nur mit Übernahmebaulast oder Befreiung möglich.
Privilegierte Anlagen an der Grenze
Bestimmte bauliche Anlagen dürfen ohne eigene Abstandsfläche unmittelbar an der Grenze errichtet werden. Dazu zählen typischerweise Garagen, überdachte Stellplätze und Nebengebäude, sofern sie festgelegte Höchstmaße für Wandhöhe und Gesamtlänge entlang der Grenze einhalten. Werden diese Maße überschritten, entfällt die Privilegierung vollständig und es gelten die normalen Abstandsflächen. Die genauen Grenzwerte stehen in der Landesbauordnung.
Bedeutung bei Anbau und Aufstockung
Besonders häufig werden Abstandsflächen bei nachträglichen Maßnahmen zum Problem. Eine Aufstockung erhöht die Wandhöhe und damit die erforderliche Abstandsfläche - was vorher passte, passt danach unter Umständen nicht mehr. Auch eine nachträgliche Aussendämmung verschiebt die Aussenwand nach aussen. Dafür gibt es Erleichterungen für energetische Sanierungen im Bestand, die eine geringfügige Unterschreitung erlauben. Wer aufstocken oder ausbauen will, sollte das vorher prüfen lassen.
Nachbarschutz
Die Abstandsflächenvorschriften sind nachbarschützend. Das bedeutet: Der Nachbar kann sich gegen eine Baugenehmigung wehren, die seine Rechte verletzt, und zwar unabhängig davon, ob ihn die Bebauung tatsächlich stört. Deshalb ist es sinnvoll, grenznahe Vorhaben frühzeitig mit dem Nachbarn zu besprechen. Als Immobilienmakler in Göppingen prüfen wir bei Grundstücken, ob eingetragene Baulasten die Bebaubarkeit einschränken.
Fazit
Abstandsflächen ergeben sich aus der Wandhöhe und einem landesrechtlichen Faktor und müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen. Garagen und Nebengebäude sind innerhalb bestimmter Maße an der Grenze privilegiert. Bei Aufstockungen und Anbauten ändern sich die Anforderungen mit - hier lohnt eine Prüfung vor der Planung. Fragen zu deinem Grundstück? Schreib uns über das Kontaktformular.
