Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Während die Grundflächenzahl die überbaute Fläche begrenzt, steuert die Geschossflächenzahl die Gesamtmasse des Gebäudes über alle Geschosse hinweg.
So wird gerechnet
Eine GFZ von 0,8 auf einem Grundstück von siebenhundert Quadratmetern erlaubt insgesamt fünfhundertsechzig Quadratmeter Geschossfläche. Anders als die Grundflächenzahl kann die GFZ Werte größer als eins annehmen - in verdichteten Innenstadtlagen sind Werte deutlich über eins üblich, weil dort mehrgeschossig gebaut wird. Die Geschossfläche wird nach den Aussenmaßen der Vollgeschosse ermittelt.
Der Begriff des Vollgeschosses
Entscheidend ist, welche Geschosse mitgezählt werden. Der Begriff des Vollgeschosses ist landesrechtlich definiert und hängt von der lichten Höhe und dem Anteil ab, mit dem das Geschoss über die Geländeoberfläche hinausragt. Ein ausgebautes Dachgeschoss ist deshalb je nach Kniestockhöhe und Dachneigung ein Vollgeschoss oder eben nicht - und genau daran entscheidet sich oft, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Kellergeschosse gelten in der Regel nicht als Vollgeschoss, sofern sie ausreichend im Erdreich liegen.
Abgrenzung zur Wohnfläche
Geschossfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Die Geschossfläche rechnet mit Aussenmaßen und umfasst damit auch Wände, Treppenhäuser und Flure. Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zählt dagegen nur die tatsächlich nutzbaren Flächen, rechnet Dachschrägen anteilig und Balkone nur zu einem Bruchteil. Als grobe Orientierung liegt die Wohnfläche deutlich unter der Geschossfläche - wer beide Zahlen verwechselt, verkalkuliert sich erheblich.
Was mitgerechnet wird und was nicht
Zur Geschossfläche zählen die Flächen aller Vollgeschosse. Aufenthaltsräume in Nichtvollgeschossen samt zugehöriger Treppen und Wände können mitgerechnet werden, wenn der Bebauungsplan das bestimmt. Nicht angerechnet werden dagegen in der Regel Nebenanlagen, Balkone und Terrassen. Weil die Details vom jeweiligen Bebauungsplan und der Fassung der Baunutzungsverordnung abhängen, nach der er aufgestellt wurde, lohnt im Zweifel immer die Rücksprache mit dem Bauamt.
Bedeutung für den Grundstückswert
Für Bauträger und Investoren ist die GFZ die zentrale Wertkennzahl eines Baugrundstücks, weil sie unmittelbar bestimmt, wie viele verkaufbare oder vermietbare Quadratmeter entstehen können. Grundstücke werden in diesem Segment häufig nicht nach Quadratmeter Grundstücksfläche, sondern nach Quadratmeter realisierbarer Geschossfläche bewertet. Bei privaten Bauherren wirkt sie sich vor allem darauf aus, ob ein zusätzliches Geschoss oder ein Dachausbau möglich ist.
Wenn kein Bebauungsplan existiert
Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Einfügungsgebot: Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Eine feste GFZ gibt es dann nicht, maßgeblich ist der Rahmen, den die vorhandene Bebauung setzt. Diese Unsicherheit lässt sich nur über eine Bauvoranfrage auflösen. Als Immobilienmakler in Göppingen prüfen wir diesen Punkt bei jedem Baugrundstück in unseren Immobilienangeboten.
Fazit
Die Geschossflächenzahl begrenzt die Summe der Geschossflächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche und kann Werte über eins annehmen. Ob ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt, entscheidet oft über die Machbarkeit eines Vorhabens. Geschossfläche und Wohnfläche sind zwei verschiedene Größen und dürfen nicht verwechselt werden. Fragen dazu? Schreib uns über das Kontaktformular.
