Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf. Sie ist eine der wichtigsten Kennzahlen im Bebauungsplan und entscheidet gemeinsam mit der Geschossflächenzahl darüber, wie groß ein Gebäude auf einem Grundstück ausfallen kann.
So wird sie gelesen
Die Grundflächenzahl ist ein Dezimalwert zwischen null und eins. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass vierzig Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Bei einem Grundstück von siebenhundert Quadratmetern ergibt das eine zulässige Grundfläche von zweihundertachtzig Quadratmetern. Gemeint ist dabei die Fläche, die das Gebäude in der Projektion auf den Boden einnimmt - nicht die Wohnfläche und nicht die Summe aller Geschosse.
Wo sie festgelegt wird
Die GRZ steht im Bebauungsplan der Gemeinde und ist dort für jedes Baugebiet festgesetzt. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebungsbebauung, und die Baunutzungsverordnung liefert Orientierungswerte für die verschiedenen Gebietsarten. Reine Wohngebiete haben typischerweise niedrigere Werte als Mischgebiete oder Gewerbegebiete. Der Bebauungsplan ist beim Bauamt kostenfrei einsehbar.
Was alles mitzählt
Hier liegt der häufigste Irrtum. Neben dem Wohnhaus rechnen auch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen wie Gerätehäuser sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche in die Grundfläche ein. Diese Anlagen dürfen die zulässige Grundfläche allerdings um bis zur Hälfte überschreiten, sofern der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt. Aus einer GRZ von 0,4 wird für diese Zwecke also rechnerisch häufig 0,6. Terrassen und befestigte Wege werden je nach Ausführung unterschiedlich beurteilt - hier lohnt die Rücksprache mit dem Bauamt.
Zusammenspiel mit anderen Festsetzungen
Die GRZ steht nie allein. Erst zusammen mit der Geschossflächenzahl, der zulässigen Zahl der Vollgeschosse, den Baugrenzen und den Abstandsflächen nach der Landesbauordnung ergibt sich, was tatsächlich gebaut werden kann. Nicht selten begrenzen die Abstandsflächen das Vorhaben stärker als die GRZ, besonders bei schmalen Grundstücken. Wer nur auf eine der Kennzahlen schaut, kalkuliert an der Realität vorbei.
Warum sie den Grundstückswert beeinflusst
Zwei gleich große Grundstücke mit unterschiedlicher GRZ sind unterschiedlich viel wert, weil sich die realisierbare Bebauung unterscheidet. Bei Investoren und Bauträgern ist die GRZ deshalb eine der ersten geprüften Zahlen. Für private Bauherren ist sie vor allem dann relevant, wenn ein bestimmtes Raumprogramm umgesetzt werden soll oder später ein Anbau geplant ist.
Befreiungen
Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann die Gemeinde im Einzelfall eine Befreiung erteilen, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Ein Anspruch darauf besteht nicht, und die Nachbarn werden beteiligt. Wer eine Überschreitung der GRZ plant, sollte das über eine Bauvoranfrage klären, bevor er ein Grundstück kauft. Als Immobilienmakler in Göppingen prüfen wir die planungsrechtlichen Vorgaben zu jedem Grundstück, das wir anbieten.
Fazit
Die Grundflächenzahl bestimmt den überbaubaren Anteil eines Grundstücks und steht im Bebauungsplan. Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen zählen mit, dürfen den Wert aber in der Regel um bis zur Hälfte überschreiten. Zusammen mit Geschossflächenzahl und Abstandsflächen ergibt sich erst das tatsächlich Machbare. Fragen zu einem Grundstück? Schreib uns über das Kontaktformular.
