Mietminderung bedeutet, dass die Miete kraft Gesetzes herabgesetzt ist, solange die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert. Sie muss nicht erst durchgesetzt werden - sie tritt automatisch ein.
Was ein Mangel ist
Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand von dem abweicht, was vertraglich geschuldet ist. Klassische Fälle sind Heizungsausfall, Feuchtigkeit und Schimmel, undichte Fenster, Ausfall der Warmwasserversorgung, erhebliche Lärmbelästigung durch Baustellen sowie eine Wohnfläche, die erheblich unter der im Vertrag angegebenen liegt. Ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht - ein tropfender Wasserhahn allein rechtfertigt keine Minderung.
Die Anzeigepflicht
Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen. Diese Anzeige ist keine Formalie: Wer sie unterlässt, verliert das Minderungsrecht für die Zeit vor der Anzeige und haftet zusätzlich für Schäden, die durch die Verzögerung entstehen. Sinnvoll ist eine Anzeige in Textform mit Datum, Beschreibung und - wo möglich - Fotos. Ab dem Zugang der Anzeige ist die Miete gemindert, rückwirkend für den laufenden Monat.
Wie hoch gemindert werden darf
Eine gesetzliche Tabelle gibt es nicht. Maßstab ist, wie stark die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich eingeschränkt ist. In der Praxis orientieren sich Beteiligte an sogenannten Mietminderungstabellen, die Gerichtsentscheidungen sammeln - diese sind aber keine verbindlichen Vorgaben, sondern Einzelfallentscheidungen zu jeweils eigenen Sachverhalten. Wichtig ist die Bezugsgröße: Gemindert wird von der Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung, nicht von der Kaltmiete.
Wann das Recht ausgeschlossen ist
Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, kann er deswegen nicht mindern. Dasselbe gilt, wenn er ihn bei der Übergabe kannte und die Miete dennoch vorbehaltlos weiterzahlt. Auch wer den Mangel selbst verursacht hat - etwa Schimmel durch nachweislich falsches Lüften - hat kein Minderungsrecht. Bei angekündigten energetischen Modernisierungen ist die Minderung für einen begrenzten Zeitraum gesetzlich ausgeschlossen.
Das Risiko einer zu hohen Minderung
Mindert der Mieter stärker als gerechtfertigt, gerät er in Zahlungsverzug. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, droht die fristlose Kündigung. Der sichere Weg ist deshalb, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und den zu viel gezahlten Betrag anschließend zurückzufordern. Das kostet zwar Liquidität, schaltet aber das Kündigungsrisiko aus.
Was Vermieter tun sollten
Auf eine Mangelanzeige gehört eine zügige Reaktion, auch wenn die Berechtigung strittig ist - denn die Minderung läuft weiter, solange der Mangel besteht. Wer schnell beseitigt, begrenzt den Ausfall. Bei vermieteten Objekten gehören offene Mangelanzeigen und laufende Minderungen zu den Punkten, die vor einem Verkauf offengelegt werden müssen. Als Immobilienmakler in Göppingen fragen wir diesen Punkt bei jeder vermieteten Immobilie ab.
Fazit
Die Mietminderung tritt bei einem erheblichen Mangel automatisch ein, setzt aber die unverzügliche Anzeige voraus und bemisst sich an der Bruttomiete. Eine verbindliche Prozenttabelle gibt es nicht, und eine zu hohe Minderung kann zur Kündigung führen. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung - Fragen zu deiner Immobilie beantworten wir über das Kontaktformular.
