Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das einem Gläubiger, in der Regel einer Bank, das Recht gibt, aus einem Grundstück oder einer Immobilie Befriedigung zu erlangen, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Als wichtigstes Sicherungsmittel bei der Immobilienfinanzierung begegnet sie jedem Immobilienkäufer, der einen Kredit aufnimmt.
Grundschuld vs. Hypothek
Grundschuld und Hypothek werden oft verwechselt, sind aber unterschiedliche Rechtsinstrumente. Die Hypothek ist streng an die gesicherte Forderung gebunden und erlischt automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Die Grundschuld ist hingegen nicht akzessorisch, also nicht zwingend an eine bestimmte Forderung geknüpft. Sie bleibt auch nach vollständiger Tilgung des Darlehens als Buchgrundschuld im Grundbuch bestehen und kann für künftige Kredite wiederverwendet werden. In der Praxis bevorzugen Banken die Grundschuld wegen ihrer größeren Flexibilität.
Eintragung im Grundbuch
Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Für die Bestellung ist ein notariell beurkundeter Grundschuldbestellungsvertrag erforderlich. Der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt wird in der Regel vom Notar gestellt. Die Grundschuld sichert die Bank ab und erlaubt ihr im Verwertungsfall die Zwangsversteigerung des Objekts. Auf unserer Immobilienangebote-Seite sind alle eingetragenen Lasten transparent ausgewiesen.
Grundschuldbrief und Buchgrundschuld
Es gibt zwei Formen der Grundschuld: die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgestellt, der das Recht verbrieft und übertragen werden kann, ohne dass eine erneute Grundbucheintragung erforderlich ist. Die Buchgrundschuld hingegen existiert nur als Eintrag im Grundbuch, ein Brief wird nicht ausgestellt. In der modernen Bankpraxis überwiegt die Buchgrundschuld, da sie günstiger und sicherer ist und Verlustrisiken durch den Grundschuldbrief ausschließt.
Grundschuld und Darlehensvertrag
Die Grundschuld wird durch eine sogenannte Zweckerklärung mit dem Darlehensvertrag verknüpft. In ihr wird festgelegt, welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden. Die Zweckerklärung bestimmt auch, ob nur ein bestimmtes Darlehen oder alle gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen der Bank abgesichert sind. Diese weite Sicherungszweckerklärung kann für Kreditnehmer nachteilig sein und sollte im Zweifel geprüft werden. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie an geeignete Berater verweisen.
Löschung der Grundschuld
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens hat der Kreditnehmer das Recht, die Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu verlangen. Die Bank erteilt dann eine Löschungsbewilligung, mit der der Notar die Löschung beim Grundbuchamt beantragen kann. Alternativ kann die Grundschuld als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen bleiben und für zukünftige Finanzierungen genutzt werden. Die Löschung verursacht Notarkosten und Grundbuchgebühren, kann aber sinnvoll sein, um das Grundbuch zu bereinigen.
Grundschuld beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie mit bestehender Grundschuld muss diese entweder abgelöst oder übernommen werden. Die Ablösung erfolgt durch die Tilgung des Darlehens aus dem Kaufpreis. Eine Übernahme der Grundschuld durch den Käufer setzt die Zustimmung der Bank voraus und kann bei niedrigen Zinsen vorteilhaft sein. Für Käufer ist es wichtig, alle im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und ihre Höhe zu kennen, um etwaige Ablösekosten im Kaufpreis zu berücksichtigen.
Fazit
Die Grundschuld ist ein unverzichtbares Instrument der Immobilienfinanzierung und jedem Käufer mit Fremdfinanzierung vertraut. Das Verständnis ihrer Funktionsweise schützt vor unerwarteten Kosten und erleichtert die Verhandlung mit Banken. OSG Immo begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess. Kontaktieren Sie uns jetzt für eine kompetente Beratung.
