Das Sachwertverfahren ist eine der drei gesetzlich anerkannten Methoden zur Immobilienwertermittlung in Deutschland. Es bestimmt den Wert einer Immobilie anhand ihres Substanzwerts - also der Kosten, die ein Neubau des Gebaudes heute verursachen wurde, vermindert um altersbedingte Wertminderungen. Besonders bei selbst genutzten Einfamilienhausern ist es das bevorzugte Verfahren eines erfahrenen Immobilienmaklers oder Gutachters.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und bewertet Immobilien auf Basis ihres materiellen Substanzwerts. Im Mittelpunkt steht die Frage: Was wurde es kosten, dieses Gebäude heute in vergleichbarer Art und Qualitat neu zu errichten? Der ermittelte Gebaudesachwert wird um altersbedingte Abschreibungen bereinigt und mit dem separat ermittelten Bodenwert des Grundstucks addiert. Das Ergebnis, der vorlaufige Sachwert, wird anschließend mithilfe eines Marktanpassungsfaktors an die tatsachlichen Marktverhältnisse angepasst, um den Verkehrswert zu ermitteln.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn weder ausreichende Vergleichspreise noch verlassliche Mietdaten vorliegen. Das ist typischerweise bei individuell gestalteten Einfamilienhausern, Villen, Doppel- und Reihenhausern der Fall, bei denen der Nutzer auch Eigentumer ist. Auch bei speziellen Gebaudetypen wie Schulen oder Industriegebäuden findet das Verfahren Anwendung, weil hier weder ein Mietmarkt noch ausreichend vergleichbare Transaktionen existieren. Banken nutzen das Sachwertverfahren zusatzlich zur Ermittlung des Beleihungswerts von selbst genutzten Wohnimmobilien.
So wird der Sachwert berechnet
Die Berechnung gliedert sich in mehrere Schritte. Zunachst wird der Bodenwert des Grundstucks ermittelt, in der Regel auf Basis des amtlichen Bodenrichtwerts multipliziert mit der Grundstucksflache. Parallel dazu wird der Gebaudesachwert berechnet: Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten pro Quadratmeter Brutto-Grundflache, festgelegt in der NHK 2010. Diese werden mit der Gebäudeflache multipliziert, um die fiktiven Neuherstellungskosten zu erhalten. Davon wird eine altersbedingte Wertminderung abgezogen, die sich aus Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer des Gebaudes ergibt.
Bodenwert und Gebaudesachwert
Der Bodenwert und der Gebaudesachwert sind die beiden tragenden Saulen des Verfahrens und mussen getrennt ermittelt werden. Der Bodenwert hangt stark von Lage, Zuschnitt und Erschließungszustand des Grundstucks ab und kann in gefragten Lagen einen erheblichen Anteil am Gesamtwert ausmachen. Der Gebaudesachwert spiegelt Bauqualitat, Ausstattungsstandard und Pflegezustand des Gebaudes wider. Wer Immobilien kaufen oder verkaufen mochte, findet unter den Immobilienangeboten von OSG Immo auch bewertete Objekte mit transparenten Preisangaben.
Altersabschlag und Marktanpassungsfaktor
Die altersbedingte Wertminderung wird in der Regel linear aus dem Verhaltnis von tatsachlichem Alter zur Gesamtnutzungsdauer des Gebaudes berechnet. Ein Einfamilienhaus mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, das 40 Jahre alt ist, verliert damit 50 Prozent des Gebaudesubstanzwerts - es sei denn, Modernisierungen haben die Restnutzungsdauer verlangert. Nach der Addition von Bodenwert und bereinigtem Gebaudesachwert wird der vorlaufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Dieser Faktor, den Gutachterausschusse regional ermitteln, passt den rechnerisch ermittelten Sachwert an die tatsachlichen Marktpreise an.
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren bietet den Vorteil, dass es auch dann anwendbar ist, wenn keine Vergleichspreise oder Mietdaten vorliegen. Es ist systematisch und nachvollziehbar und gibt bei individuellen Gebäuden eine verlassliche Grundlage. Ein Nachteil ist, dass der Sachwert nicht zwingend dem tatsachlichen Marktwert entspricht - insbesondere in Lagen mit stark uber- oder unterdurchschnittlichem Preisniveau. Der Marktanpassungsfaktor soll diese Lucke schließen, ist aber von der Qualitat und Aktualitat der Vergleichsdaten abhangig. Ein erfahrener Makler von OSG Immo kann beurteilen, welches Wertermittlungsverfahren fur Ihre Immobilie am besten geeignet ist.
Fazit
Das Sachwertverfahren ist das bevorzugte Instrument zur Wertermittlung bei selbst genutzten Wohnimmobilien und ergibt in Kombination mit dem Marktanpassungsfaktor eine verlassliche Grundlage fur den Verkehrswert. Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen oder fundierte Beratung beim Kauf oder Verkauf wunschen, ist OSG Immo Ihr kompetenter Ansprechpartner. Jetzt Kontakt aufnehmen.
