Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht im Mietvertrag?

Im Mietrecht ist die Kündigung einer Wohnung oder eines Hauses klar geregelt – meist mit festen Fristen und Bedingungen. Doch es gibt Situationen, in denen Mieter oder Vermieter das Vertragsverhältnis außerhalb der normalen Kündigungsfristen beenden dürfen. Dann greift das sogenannte Sonderkündigungsrecht.
Die Frage lautet also: Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht im Mietvertrag, und worauf müssen beide Seiten achten, damit eine solche Kündigung rechtswirksam ist?

Gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt ist es wichtig, die rechtlichen Möglichkeiten genau zu kennen. Ob bei Mieterhöhungen, Modernisierungen oder Eigentümerwechsel – das Sonderkündigungsrecht kann in bestimmten Fällen beiden Parteien Handlungsspielraum bieten.

Was bedeutet ein Sonderkündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht ist ein gesetzlich geregeltes außerordentliches Kündigungsrecht, das sowohl Mietern als auch Vermietern in speziellen Fällen zusteht. Es erlaubt, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, ohne sich an die üblichen Kündigungsfristen halten zu müssen.
Dabei gilt: Das Recht entsteht nur unter bestimmten, klar definierten Voraussetzungen.

Für Mieter kann es beispielsweise greifen, wenn der Vermieter die Miete erhöht oder eine umfangreiche Modernisierung ankündigt. Vermieter wiederum können sich in Ausnahmefällen darauf berufen, etwa bei einer genehmigten Umnutzung oder einem geplanten Abriss.

In der Praxis ist das Sonderkündigungsrecht ein sensibles Thema, denn jede Kündigung muss rechtlich sauber begründet und fristgerecht erklärt werden. Wer hier Fehler macht, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist. Deshalb ist es ratsam, sich vorab von einem Experten beraten zu lassen – insbesondere, wenn es um den Verkauf oder die Neuvermietung einer Immobilie geht. Auf unserer Seite Verkaufen findest Du dazu hilfreiche Informationen und Tipps aus unserer täglichen Maklerpraxis.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Einer der häufigsten Fälle, in denen ein Sonderkündigungsrecht besteht, ist eine Mieterhöhung nach § 561 BGB.
Wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst, hat der Mieter das Recht, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zu kündigen. Die Kündigung wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Das bedeutet: Der Mieter kann die Mieterhöhung ablehnen und stattdessen das Mietverhältnis beenden – ohne die sonst geltende dreimonatige Kündigungsfrist vollständig abwarten zu müssen.

Gerade in Zeiten steigender Energie- und Lebenshaltungskosten ist dieses Recht für viele Mieter eine wichtige Option.
Wenn Du Dich dafür interessierst, wie sich Mieterhöhungen und Nebenkosten auf den Immobilienwert auswirken, findest Du auf unserer Seite Immobilienbewertung aktuelle Informationen und Marktanalysen für die Region Göppingen.

Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung

Ein weiterer wichtiger Fall betrifft Modernisierungsmaßnahmen. Wenn der Vermieter energetische oder bauliche Modernisierungen plant, darf der Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen (§ 555e BGB).

Das Sonderkündigungsrecht kann genutzt werden, sobald der Mieter die schriftliche Modernisierungsankündigung erhält. Er muss innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung kündigen, mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats.

Das ist besonders relevant bei umfassenden Sanierungen – etwa der Erneuerung der Heizungsanlage, Dämmung oder Fenstersanierung. Auch energetische Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken sollen, fallen darunter.

Als Energieberater in Göppingen erleben wir häufig, dass Eigentümer solche Modernisierungen planen, um die Energieeffizienz zu verbessern und langfristig den Wert ihrer Immobilie zu steigern. Eine professionelle Energieberatung kann dabei helfen, Sanierungen sinnvoll zu planen und gleichzeitig rechtlich korrekt mit den Mietern zu kommunizieren.

Wenn Du Dich fragst, welche energetischen Maßnahmen besonders lohnenswert sind, findest Du auf unserer Seite Energieausweis erstellen alles Wissenswerte zum Energieausweis und zu den Anforderungen bei Modernisierungen.

Sonderkündigungsrecht bei Eigentümerwechsel

Ein klassischer Fall, bei dem Unsicherheit herrscht: Was passiert, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird?
Viele Mieter befürchten, dass sie dann sofort ausziehen müssen. Doch das stimmt so nicht. Grundsätzlich gilt: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer automatisch in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

Allerdings kann unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht bestehen – sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Der neue Eigentümer darf beispielsweise kündigen, wenn er die Immobilie selbst nutzen möchte (Eigenbedarf), allerdings nur unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Voraussetzungen.

Für den Mieter besteht kein automatisches Sonderkündigungsrecht, es sei denn, im Kaufvertrag oder Mietvertrag wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Dennoch lohnt es sich, in dieser Situation eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen – vor allem, wenn Du selbst überlegst, eine vermietete Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen.

Als Immobilienmakler in Göppingen begleiten wir regelmäßig solche Verkaufsprozesse und helfen, zwischen Käufer, Verkäufer und Mietern eine faire Lösung zu finden.

Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters

Ein Sonderfall, der oft übersehen wird, betrifft den Tod des Mieters. Nach § 563 BGB tritt der Ehepartner, Lebenspartner oder ein anderer im Haushalt lebender Angehöriger in das Mietverhältnis ein.
Lehnt dieser den Eintritt ab, besteht für den Vermieter ein Sonderkündigungsrecht.

Auch umgekehrt hat der neue Mieter (also der Eintretende) die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes zu kündigen. In solchen Fällen ist Feingefühl gefragt, da es sich nicht nur um eine rechtliche, sondern auch um eine emotionale Angelegenheit handelt.

Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsumlage und Nebenkosten

Wird eine Immobilie energetisch modernisiert, dürfen Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Auch dann kann für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht bestehen, wenn die neue Miete über 8 % der Modernisierungskosten hinaus steigt oder die Belastung wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.

Hier zeigt sich, wie eng Energieeffizienz und Mietrecht inzwischen miteinander verbunden sind. Wer als Eigentümer Modernisierungen plant, sollte deshalb immer die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen.

Wir bei OSG Immo kombinieren die Expertise als Energieberater in Göppingen mit unserer Erfahrung als Immobilienmakler. So helfen wir Eigentümern, energetische Maßnahmen umzusetzen, ohne in Konflikt mit Mietrecht oder Wirtschaftlichkeit zu geraten. Mehr dazu findest Du auf unserer Seite Energieberatung.

Wann das Sonderkündigungsrecht nicht gilt

Wichtig ist auch zu wissen, wann ein Sonderkündigungsrecht nicht besteht.
Bei rein kosmetischen Renovierungen, geringfügigen Mieterhöhungen oder vertraglichen Anpassungen ohne rechtlichen Grund ist eine Sonderkündigung ausgeschlossen. Auch persönliche Gründe – wie ein Arbeitsplatzwechsel oder Familienzuwachs – begründen kein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vertrag unbefristet läuft.

In solchen Fällen gelten die normalen Kündigungsfristen. Wer seine Immobilie in dieser Zeit verkaufen möchte, sollte frühzeitig planen. Auf unserer Seite Verkaufen erklären wir, wie man ein vermietetes Objekt professionell und rechtssicher auf den Markt bringt – inklusive Bewertung, Energieausweis und optimaler Vermarktung.

Fazit: Sonderkündigungsrecht – sinnvoll, aber mit Tücken

Das Sonderkündigungsrecht im Mietvertrag ist ein wichtiges Instrument, um auf außergewöhnliche Umstände zu reagieren. Ob bei Mieterhöhung, Modernisierung oder Eigentümerwechsel – es schafft Flexibilität, erfordert aber eine klare rechtliche Grundlage.

Für Mieter bedeutet es in vielen Fällen Schutz vor übermäßigen Belastungen, für Vermieter bietet es Planungssicherheit bei Veränderungen am Objekt. Doch in jedem Fall gilt: Eine rechtliche Prüfung oder professionelle Beratung ist unverzichtbar, bevor eine Sonderkündigung ausgesprochen oder akzeptiert wird.

Wenn Du Dich fragst, ob in Deinem konkreten Fall ein Sonderkündigungsrecht besteht, oder wenn Du als Eigentümer Modernisierungen planst, beraten wir Dich gern individuell.
Als Immobilienmakler und Energieberater aus Göppingen stehen wir Dir mit Erfahrung, Marktkenntnis und rechtlichem Verständnis zur Seite – für rechtssichere Entscheidungen und langfristig erfolgreiche Immobilienstrategien.

Nimm gern über unsere Kontaktseite Verbindung mit uns auf – wir helfen Dir, die passende Lösung für Deine Situation zu finden.