Eine feste gesetzliche Höhe für die Erhaltungsrücklage gibt es nicht - das Wohnungseigentumsgesetz verlangt lediglich eine angemessene Rücklage. Als Orientierung dient in der Praxis die Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung, die je nach Baualter zwischen rund sieben und knapp zwölf Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr vorsieht.
Was die Rücklage abdeckt
Aus der Erhaltungsrücklage werden Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bezahlt: Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen, Aufzug und Aussenanlagen. Nicht daraus bezahlt werden laufende Betriebskosten und alles, was zum Sondereigentum gehört - also die eigene Küche, das eigene Bad oder der Bodenbelag in der Wohnung. Diese Trennung ist der häufigste Streitpunkt in Abrechnungen.
Die übliche Berechnung
Der Ansatz nach der Zweiten Berechnungsverordnung staffelt nach dem Alter des Gebäudes: Je älter, desto höher der Betrag je Quadratmeter und Jahr. Bei Anlagen mit Aufzug kommt ein Zuschlag hinzu. Diese Werte stammen allerdings aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und gelten für Eigentumsgemeinschaften nicht verbindlich - sie sind eine Faustregel, kein Gesetz. Viele Verwalter rechnen deshalb ergänzend mit einem Ansatz von rund einem Prozent des Gebäudewerts pro Jahr.
Warum ein Erhaltungsplan besser ist als jede Faustregel
Faustregeln kennen dein Gebäude nicht. Deutlich belastbarer ist ein Erhaltungsplan, der die grossen Bauteile mit ihrer typischen Lebensdauer erfasst: Dacheindeckung, Fenster, Heizung, Fassade, Aufzug, Leitungen. Daraus ergibt sich, wann welche Maßnahme fällig wird und wie viel bis dahin angespart sein muss. Steht die Heizung in fünf Jahren an und ist die Rücklage leer, ist die Sonderumlage vorprogrammiert.
Was passiert, wenn die Rücklage nicht reicht
Dann beschliesst die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage, die jeder nach seinem Miteigentumsanteil zu zahlen hat - bei grossen Maßnahmen schnell ein fünfstelliger Betrag je Wohnung. Alternativ kann die Gemeinschaft ein Darlehen aufnehmen, was seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes möglich ist, aber Zinsen kostet und alle bindet. Beide Wege treffen dich auch dann, wenn du die Wohnung erst kurz zuvor gekauft hast.
Der Blick des Käufers
Eine auffällig niedrige Rücklage macht das Hausgeld optisch günstig und die Wohnung damit attraktiver - sie verschiebt die Kosten aber nur in die Zukunft. Frag deshalb immer nach dem Stand der Erhaltungsrücklage, nach den Protokollen der letzten drei Jahre und danach, welche Maßnahmen bereits beschlossen sind. Ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Dachausbau geht wirtschaftlich auf dich über.
Praxistipp: Lieber höher ansetzen
Eine gut gefüllte Rücklage ist beim Verkauf ein Verkaufsargument, kein Nachteil - sie geht zwar nicht an dich zurück, senkt aber das Risiko einer Sonderumlage für den Käufer und wird im Preis honoriert. Wer in der Versammlung für eine auskoemmliche Rücklage stimmt, schützt damit auch den eigenen Wiederverkaufswert. Als Immobilienmakler in Göppingen prüfen wir Rücklage und Beschlusslage bei jeder Eigentumswohnung, die wir vermarkten.
Fazit: Wie viel Rücklage braucht eine WEG
Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage ohne feste Höhe. Als Orientierung dienen sieben bis knapp zwölf Euro je Quadratmeter und Jahr je nach Baualter, verlässlicher ist ein Erhaltungsplan für die grossen Bauteile. Eine zu niedrige Rücklage führt zur Sonderumlage - und die trifft auch neue Eigentümer.
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