Was passiert auf einer Eigentümerversammlung?

Auf der Eigentümerversammlung wird über alles entschieden, was das gemeinschaftliche Eigentum betrifft: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen und die Bestellung des Verwalters. Wer nicht hingeht, lässt andere über seine Kosten entscheiden - denn beschlussfähig ist die Versammlung heute unabhängig von der Zahl der Anwesenden.

Vor der Versammlung: die Einladung

Der Verwalter lädt mit einer Frist von drei Wochen in Textform ein und legt die Tagesordnung bei. Genau diese Tagesordnung solltest du gründlich lesen, denn nur zu den angekündigten Punkten darf wirksam beschlossen werden. Mit der Einladung kommen üblicherweise auch die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan - beides gehört vorab durchgesehen, nicht erst im Saal.

Der typische Ablauf

Nach der Eröffnung stellt der Versammlungsleiter - in der Regel der Verwalter - die ordnungsgemäße Ladung fest und prüft die Vollmachten. Dann folgt der Bericht des Verwalters über das abgelaufene Jahr. Anschließend werden die Tagesordnungspunkte einzeln aufgerufen, besprochen und abgestimmt. Am Ende steht meist die Bestimmung des nächsten Termins. Das Protokoll wird nach der Versammlung an alle Eigentümer verschickt.

Worauf du bei der Abrechnung achten solltest

Beschlossen wird nicht die gesamte Jahresabrechnung, sondern die daraus folgenden Nachzahlungen und Guthaben. Prüfe, ob der Verteilerschlüssel dem entspricht, was in der Teilungserklärung steht, ob Erhaltungs- und Verwaltungskosten sauber getrennt sind und ob Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage nachvollziehbar sind. Bei Zweifeln hast du ein Einsichtsrecht in die Belege - das solltest du vor der Versammlung nutzen, nicht danach.

Wenn du nicht kommen kannst

Erteile eine schriftliche Vollmacht. Zulässige Bevollmächtigte sind je nach Teilungserklärung andere Eigentümer, der Verwalter oder auch Dritte - manche Gemeinschaftsordnungen schränken den Kreis ein, das steht in der Teilungserklärung. Sinnvoll ist eine Weisungsvollmacht, in der du zu den wichtigsten Punkten vorgibst, wie abgestimmt werden soll. Eine reine Blankovollmacht an den Verwalter gibt die Entscheidung vollständig aus der Hand.

Die Mehrheiten

Fast alles wird heute mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen, auch Modernisierungen. Das macht die Gemeinschaft handlungsfähiger, bedeutet aber auch, dass eine aktive Minderheit bei geringer Beteiligung viel bewegen kann. Wie stark deine Stimme wiegt, hängt vom vereinbarten Stimmprinzip ab: nach Köpfen, nach Miteigentumsanteilen oder je Wohneinheit.

Praxistipp: Fristen für die Anfechtung kennen

Hältst du einen Beschluss für rechtswidrig, hast du einen Monat ab der Versammlung Zeit, ihn beim Amtsgericht anzufechten, und zwei Monate für die Begründung. Diese Fristen sind hart - danach gilt auch ein fehlerhafter Beschluss für alle, einschließlich künftiger Käufer. Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb die Protokolle der letzten drei Jahre lesen. Als Immobilienmakler in Göppingen legen wir sie bei jeder Eigentumswohnung vor. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung.