Eine Räumungsklage läuft in vier Schritten ab: wirksame Kündigung, Klage beim Amtsgericht, Urteil mit möglicher Räumungsfrist und schließlich Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Von der Kündigung bis zur tatsächlichen Übergabe vergehen realistisch sechs bis zwölf Monate, in schwierigen Fällen auch mehr.
Schritt eins: die Kündigung
Ohne wirksame Kündigung gibt es keine erfolgreiche Räumungsklage. Sie muss schriftlich sein, von allen Vermietern unterzeichnet und an alle Mieter gerichtet. Bei der ordentlichen Kündigung brauchst du ein berechtigtes Interesse, das im Schreiben konkret dargelegt wird - bei Eigenbedarf also die Person und der Grund. Bei Zahlungsverzug ist die fristlose Kündigung möglich, sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht. Üblich und sinnvoll ist, fristlos und hilfsweise ordentlich zu kündigen.
Schritt zwei: die Klage
Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, reichst du die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung ein - unabhängig vom Streitwert. Der Streitwert selbst richtet sich nach der Jahresnettokaltmiete und bestimmt die Kosten. Sinnvoll ist, die Räumung gleich mit der Zahlungsklage für die offenen Mieten zu verbinden. Beantrage zudem eine Sicherungsanordnung für die während des Verfahrens fällig werdenden Mieten - das begrenzt den Ausfall spürbar.
Die Schonfrist als häufigster Stolperstein
Zahlt der Mieter sämtliche Rückstände bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Genau daran scheitern viele Verfahren. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung davon unberührt und trägt die Klage dann weiter - deshalb ist die doppelte Kündigung von Anfang an so wichtig.
Schritt drei: Urteil und Räumungsfrist
Nach dem mündlichen Termin ergeht das Urteil. Auch bei einem Erfolg kann das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen, insbesondere wenn er nachweislich keine Ersatzwohnung findet. Diese Frist kann mehrere Monate betragen und auf Antrag verlängert werden. Für die Planung bedeutet das: Ein gewonnenes Urteil ist noch kein leeres Objekt.
Schritt vier: die Vollstreckung
Zieht der Mieter auch danach nicht aus, beauftragst du den Gerichtsvollzieher. Bei der klassischen Räumung wird der Hausrat ausgeräumt und eingelagert - die Kosten dafür musst du vorstrecken. Bei der Berliner Räumung beschränkst du dich auf die Herausgabe der Wohnung und machst dein Vermieterpfandrecht am Inventar geltend, was erheblich günstiger ist. Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab und gehört mit dem Anwalt besprochen.
Praxistipp: Der Vergleich ist oft der schnellere Weg
Ein Räumungsvergleich mit klarem Auszugstermin - manchmal kombiniert mit einem Verzicht auf einen Teil der Rückstände oder einer Umzugsbeihilfe - bringt die Wohnung häufig Monate früher zurück als ein durchgefochtenes Urteil samt Vollstreckung. Rechne beide Wege durch, bevor du auf Prinzipien beharrst. Und niemals selbst das Schloss austauschen: Das ist verbotene Eigenmacht und dreht die Rechtslage sofort gegen dich. Diese Übersicht ersetzt keine anwaltliche Beratung.
Fazit: Wie läuft eine Räumungsklage ab
Kündigung, Klage beim Amtsgericht, Urteil mit möglicher Räumungsfrist, Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher - realistisch sechs bis zwölf Monate. Kündige immer fristlos und hilfsweise ordentlich, beantrage eine Sicherungsanordnung und prüfe einen Räumungsvergleich als schnellere Alternative.
Wir von OSG Immo aus Göppingen begleiten Eigentümer bei problematischen Mietverhältnissen und der Neuvermietung danach. Jetzt Kontakt aufnehmen.
