Darf der Mieter untervermieten?

Der Mieter darf nicht ohne Erlaubnis untervermieten - er hat aber unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass du sie erteilst. Entscheidend ist, ob er nur einen Teil der Wohnung abgibt oder die gesamte Wohnung.

Teilüberlassung: der Anspruch des Mieters

Bleibt der Mieter selbst in der Wohnung und gibt nur ein Zimmer ab, hat er einen Anspruch auf die Erlaubnis, sofern nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Die Anforderungen daran sind niedrig: ein gesunkenes Einkommen, der Auszug des Partners, der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft oder eine längere berufliche Abwesenheit genügen in aller Regel. Bestand der Grund schon bei Vertragsschluss, greift der Anspruch dagegen nicht.

Vollständige Überlassung: deine Entscheidung

Will der Mieter die komplette Wohnung weitergeben und selbst ausziehen, besteht kein Anspruch. Du entscheidest frei und musst die Ablehnung nicht begründen. Typisch ist dieser Fall bei einem längeren Auslandsaufenthalt, bei dem der Mieter die Wohnung behalten möchte. Wenn du zustimmst, solltest du das schriftlich und mit Nennung des konkreten Untermieters tun - eine pauschale Erlaubnis gibt die Kontrolle darüber aus der Hand, wer tatsächlich in deiner Wohnung lebt.

Wann du auch bei Teilüberlassung ablehnen darfst

Selbst wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, kannst du ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung durch die zusätzliche Person überbelegt würde oder wenn dir die Überlassung aus einem sonstigen Grund nicht zuzumuten ist. Der Mieter muss dir dazu den vorgesehenen Untermieter benennen - ohne diese Angabe kannst du gar nicht prüfen und musst folglich auch nicht zustimmen.

Der Untermietzuschlag

Ist dir die Überlassung nur bei einer höheren Miete zumutbar, darfst du die Erlaubnis davon abhängig machen. Der Zuschlag muss allerdings angemessen sein und sich an der zusätzlichen Belastung orientieren, etwa an höherem Verschleiß der Gemeinschaftsflächen. Ein pauschaler Aufschlag ohne Begründung hält einer Prüfung nicht stand. Bei Betriebskosten nach Personenzahl regelt sich die Mehrbelastung ohnehin über die Abrechnung.

Was keine Untervermietung ist

Die Aufnahme von Ehegatten, Kindern und Eltern ist keine Untervermietung und braucht keine Erlaubnis. Beim Lebensgefährten wird überwiegend eine Anzeigepflicht angenommen, wobei ein Anspruch auf Erlaubnis praktisch immer besteht. Auch Besuch über einige Wochen ist unproblematisch - erst bei dauerhafter Aufnahme wird daraus ein erlaubnispflichtiger Vorgang.

Praxistipp: Kurzzeitvermietung ausdrücklich regeln

Die tageweise Vermietung an wechselnde Gäste über Onlineportale ist von einer normalen Untermieterlaubnis nicht gedeckt und darf regelmäßig verweigert werden. Kommunale Zweckentfremdungssatzungen können sie zusätzlich verbieten und mit Bußgeldern belegen - und zwar auch gegenüber dir als Eigentümer. Nimm deshalb eine klare Regelung in den Mietvertrag auf. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Als Immobilienmakler in Göppingen klären wir solche Punkte schon bei der Mietersuche.