Eine Mieterhöhung zur ortsublichen Vergleichsmiete kannst du frühestens verlangen, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Der Mieter hat danach zwei volle Monate Zeit zuzustimmen, und die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang deines Schreibens. Von der Ankündigung bis zur ersten höheren Zahlung vergehen also mindestens drei Monate.
Die Fristen im Detail
Zwei Fristen greifen ineinander. Die Jahressperrfrist bedeutet, dass seit der letzten Erhöhung zwölf Monate vergangen sein müssen. Die Wartefrist bedeutet, dass die Miete im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der neuen Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist. In der Praxis kannst du das Schreiben also frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung verschicken. Modernisierungsbedingte Erhöhungen und Betriebskostenanpassungen zählen dabei nicht als Erhöhung im Sinne dieser Fristen.
Wie du korrekt begründest
Das Verlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein. Zulässige Begründungsmittel sind der örtliche Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit Adresse und Miete. Der Mietspiegel ist der einfachste Weg, sofern die Gemeinde einen hat. Die Begründung muss den Mieter in die Lage versetzen, die Forderung selbst nachzuvollziehen - eine pauschale Behauptung reicht nicht.
Die Kappungsgrenze im Blick behalten
Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darfst du innerhalb von drei Jahren nur um zwanzig Prozent erhöhen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann das Land diese Grenze auf fünfzehn Prozent senken. Ob deine Gemeinde betroffen ist, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung - das gehört geprüft, bevor du das Schreiben aufsetzt, denn eine Überschreitung macht das Verlangen in Höhe des Überschusses unwirksam.
Die Modernisierungsankündigung ist etwas anderes
Planst du eine Modernisierung, gilt eine eigene Regel: Die Maßnahme ist dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, samt Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung. Die Erhöhung selbst wird danach durch Erklärung wirksam, ohne Zustimmung des Mieters. Wer die Ankündigungsfrist verpasst, riskiert, dass der Mieter die Duldung verweigert.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt
Stimmt er innerhalb der Frist nicht zu, bleibt dir nur die Zustimmungsklage - und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist. Versaumst du diese Frist, musst du das gesamte Verfahren neu beginnen. Erfahrungsgemäß ist ein gut begründetes, moderat bemessenes Verlangen wirksamer als eine Maximalforderung, die Widerstand provoziert und am Ende Monate kostet.
Praxistipp: Zustellung dokumentieren
Alle Fristen laufen ab Zugang des Schreibens. Ein einfacher Brief ohne Nachweis ist im Streitfall wertlos, ein Einwurfeinschreiben mit Sendungsverfolgung dagegen belastbar. Adressiere zudem alle im Vertrag genannten Mieter und unterschreibe im Namen aller Eigentümer - fehlt einer, ist das Verlangen unwirksam. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Als Immobilienmakler in Göppingen übernehmen wir die Mietverwaltung auf Wunsch samt Anpassungen.
Fazit: Wann muss ich als Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung, wobei die Miete beim Wirksamwerden fünfzehn Monate unverändert gewesen sein muss. Rechne ab Zugang mit rund drei Monaten bis zur ersten höheren Zahlung. Eine Modernisierung ist dagegen drei Monate vor Beginn separat anzukündigen.
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