Wie verkaufe ich eine Immobilie in einer anderen Stadt?

Eine Immobilie in einer anderen Stadt zu verkaufen funktioniert grundsätzlich wie jeder andere Verkauf - mit einem Unterschied: Du kannst den Markt vor Ort nicht selbst einschätzen und bist bei Besichtigungen nicht in einer halben Stunde da. Wer diese beiden Lücken früh schließt, verkauft aus der Ferne genauso gut wie vor der Haustür. Wer sie ignoriert, verliert vor allem beim Preis.

Warum Entfernung vor allem ein Preisproblem ist

Der Verkehrswert einer Immobilie entsteht nicht aus Quadratmetern und Baujahr, sondern aus dem, was vergleichbare Objekte in derselben Lage zuletzt tatsächlich erzielt haben. Diese Vergleichswerte sind kleinräumig: Zwischen zwei Stadtteilen derselben Stadt liegen häufig 20 bis 30 Prozent, zwischen Innenstadtrand und Speckgürtel noch einmal deutlich mehr. Aus der Distanz greifen Eigentümer deshalb zu Online-Rechnern oder orientieren sich am Preisniveau ihres eigenen Wohnorts - und liegen dann systematisch daneben. Zu hoch angesetzt bleibt das Objekt monatelang stehen und verliert an Aufmerksamkeit, zu niedrig angesetzt ist es in zwei Wochen weg, aber unter Wert. Beides kostet mehr Geld als jede Maklerprovision. Der erste Schritt beim Fernverkauf ist deshalb nicht das Exposé, sondern eine belastbare Wertermittlung, die auf echten Abschlüssen aus genau dieser Lage beruht.

Welche Unterlagen du unabhängig vom Wohnort brauchst

Ein großer Teil der Vorbereitung lässt sich vom Schreibtisch aus erledigen, und genau damit solltest du anfangen, solange die Wertermittlung läuft. Den Grundbuchauszug bekommst du beim Amtsgericht am Ort der Immobilie, Flurkarte und Baulastenauskunft bei der Gemeinde, Baupläne und Wohnflächenberechnung liegen beim Bauamt im Archiv, wenn sie in deinen Unterlagen fehlen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Jahresabrechnungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage dazu - die bekommst du von der Hausverwaltung, die in aller Regel per Mail arbeitet. Den Energieausweis erstellen zu lassen ist Pflicht und muss spätestens zur ersten Besichtigung vorliegen; für einen Verbrauchsausweis genügen die Abrechnungen der letzten drei Jahre, ein Bedarfsausweis setzt eine Aufnahme vor Ort voraus. Wer diese Mappe vollständig hat, bevor die Vermarktung startet, spart später zwei bis drei Wochen Rückfragen.

Warum Besichtigungen der eigentliche Engpass sind

Der Punkt, an dem der Fernverkauf praktisch scheitert, sind die Besichtigungen. Ernsthafte Interessenten wollen zeitnah einen Termin, oft abends oder am Wochenende, und sie wollen zwei- bis dreimal kommen: einmal allein, einmal mit Partner oder Eltern, einmal mit einem Handwerker oder Gutachter. Wer dafür jedes Mal 300 Kilometer fährt, bündelt Termine auf einen Sammeltag - und verliert genau die Käufer, die an diesem Tag nicht können. Ein Schlüssel beim Nachbarn ist auch keine Lösung, weil dann niemand die Fragen zur Heizung, zur Rücklage oder zum Nachbarrecht beantwortet und niemand einschätzt, ob der Interessent überhaupt finanzieren kann. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob der Verkauf sechs Wochen oder sechs Monate dauert.

Wie du einen Makler vor Ort auswählst

Für den Fernverkauf ist ein Makler mit echter Marktkenntnis in der Zielregion weniger eine Frage der Bequemlichkeit als der Substanz: Er kennt die Vergleichspreise, die Nachfrage nach genau deinem Objekttyp und die Eigenheiten der örtlichen Verwaltung. Achte bei der Auswahl weniger auf die Größe des Unternehmens als auf die Zahl der Abschlüsse im relevanten Stadtteil, auf eine nachvollziehbare Wertermittlung mit Vergleichsobjekten statt einer Wunschzahl am Telefon, auf eine schriftliche Vermarktungsstrategie und darauf, dass die Provisionsteilung nach dem geltenden Recht sauber geregelt ist. Für Franken ist beispielsweise Davis & Partner als Immobilienmakler in Nürnberg ein Ansprechpartner, der den dortigen Markt im Detail kennt - so eine regionale Verankerung ist genau das, was du aus der Distanz nicht selbst mitbringen kannst. Für den Raum Göppingen und den Landkreis übernehmen wir als Immobilienmakler in Göppingen dieselbe Rolle, wenn Eigentümer von auswärts hier verkaufen. Wichtig ist in beiden Fällen, dass du dir zeigen lässt, auf welchen Daten die Preiseinschätzung beruht.

Steuern und Fristen nicht aus dem Blick verlieren

Beim Verkauf einer Immobilie, die du nicht selbst bewohnt hast, ist die Spekulationsfrist der wichtigste Termin im Kalender. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig - bei einem vermieteten Objekt schlägt zusätzlich die über die Jahre in Anspruch genommene Abschreibung auf den Gewinn durch. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Schlüsselübergabe, und schon wenige Wochen Unterschied können hier über eine fünfstellige Summe entscheiden. Prüfe deshalb vor der Vermarktung, wann die Frist abläuft, und plane die Vermarktungsdauer entsprechend ein. Ist ein Mieter im Haus, kommt sein Vorkaufsrecht dazu, das ihm nach Abschluss des Kaufvertrags eine eigene Frist einräumt. Beides sind Punkte, die aus der Ferne gern übersehen werden, weil sie im Alltag der Immobilie nicht sichtbar sind.

Praxistipp: Der Ablauf in der richtigen Reihenfolge

Beginne mit der Wertermittlung vor Ort, damit alle weiteren Entscheidungen auf einer echten Zahl beruhen. Sammle parallel die Unterlagen, weil das die Wochen sind, die sich sonst hinten anhängen. Kläre danach die steuerliche Situation und die Fristen, bevor ein Termin für den Vermarktungsstart steht. Erst dann folgen Fotos, Exposé und Veröffentlichung, und zwar gebündelt an einem Tag, damit die Aufmerksamkeit der ersten Woche voll auf das Objekt trifft. Für die Besichtigungen legst du vorab fest, wer den Schlüssel führt und wie du über Rückmeldungen informiert wirst - ein kurzer schriftlicher Bericht nach jedem Termin ersetzt aus der Distanz das eigene Gefühl für die Nachfrage. Reise selbst zu zwei Terminen an: einmal zur Aufnahme, einmal zur Übergabe.