Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Ende 2020 grundsätzlich je zur Hälfte. Diese Regelung steht im Bürgerlichen Gesetzbuch und lässt sich nicht durch abweichende Vereinbarungen umgehen. Bei anderen Objektarten gilt sie allerdings nicht.
Was das Gesetz seit Dezember 2020 vorschreibt
Mit den Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten hat der Gesetzgeber die frühere Praxis beendet, dem Käufer die gesamte Provision aufzubürden. Der Kern ist einfach: Beauftragen beide Seiten denselben Makler, muss die Provision für beide gleich hoch sein. Beauftragt nur eine Seite, darf sie höchstens die Hälfte ihrer Kosten an die andere weitergeben - und muss zudem nachweisen, dass sie ihren eigenen Anteil tatsächlich gezahlt hat, bevor die andere Seite zahlen muss.
Für welche Objekte die Teilung gilt
Die Teilungspflicht greift nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, und nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Verkäufe an gewerbliche Käufer. Dort bleibt die Verteilung frei verhandelbar, und es kommt weiterhin vor, dass eine Seite die volle Provision trägt. Auch bei der Vermietung gilt eine ganz eigene Regel, nämlich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn.
Wie hoch die Provision ausfällt
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht, die Provision ist Verhandlungssache. Regional haben sich aber übliche Sätze eingespielt. In Baden-Württemberg liegt die Gesamtprovision meist bei rund sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die sich beide Seiten teilen - also grob dreieinhalb Prozent je Partei. Bezugsgröße ist immer der beurkundete Kaufpreis, nicht der ursprüngliche Angebotspreis. Mitverkauftes Inventar wie eine Küche wird im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen und bleibt bei der Berechnung außen vor.
Wann die Provision überhaupt fällig wird
Die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist und die Tätigkeit des Maklers dafür ursächlich war. Kommt kein Vertrag zustande, gibt es auch keine Provision - unabhängig davon, wie viele Besichtigungen stattgefunden haben. Wichtig ist außerdem die Form: Maklerverträge über Wohnimmobilien bedürfen der Textform. Eine rein mündliche Abrede oder ein Handschlag reicht nicht aus und macht den Anspruch unwirksam.
Der häufigste Irrtum
Viele Verkäufer gehen davon aus, sie könnten die Provision weiterhin vollständig auf den Käufer abwälzen, indem sie es einfach so in den Vertrag schreiben. Das funktioniert bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen nicht: Eine solche Klausel ist unwirksam, und im Zweifel entfällt der Provisionsanspruch gegen den Käufer vollständig. Umgekehrt kursiert die Annahme, der Verkäufer zahle nun immer mit - auch das stimmt nur für die genannten Objektarten.
Praxistipp: Provision in die Gesamtkosten einrechnen
Für Käufer gehört die Provision zu den Kaufnebenkosten und damit zu dem Betrag, den Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Zusammen mit Grunderwerbsteuer und Notar- sowie Grundbuchkosten kommen im Land schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises zusammen, die aus Eigenmitteln zu tragen sind. Wer das erst beim Notartermin durchrechnet, gerät unnötig unter Druck. Als Immobilienmakler in Göppingen legen wir die Nebenkosten deshalb bei jedem Objekt von Anfang an offen.
Fazit: Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Verbraucherkäufer teilen sich beide Seiten die Provision zwingend zur Hälfte. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten bleibt die Verteilung frei verhandelbar. Fällig wird die Provision erst mit der notariellen Beurkundung, und der Maklervertrag braucht mindestens Textform.
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