Für einen Hausverkauf brauchst du im Kern drei Gruppen von Unterlagen: Nachweise zum Eigentum, Nachweise zum Gebäude und Nachweise zur Nutzung. Fehlt davon etwas, verzögert sich der Notartermin oder die Bank des Käufers macht die Finanzierung nicht mit. Wer die Mappe frühzeitig vollständig hat, verkauft in der Praxis spürbar schneller und mit weniger Preisdruck.
Die Nachweise zum Eigentum
An erster Stelle steht der aktuelle Grundbuchauszug. Er zeigt, wem das Objekt gehört und was in Abteilung II und III eingetragen ist - also Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch und die noch valutierenden Grundschulden. Käufer und finanzierende Banken schauen hier zuerst hin, weil sich daraus ergibt, was bis zur Übergabe gelöscht werden muss. Dazu gehören die Flurkarte beziehungsweise der amtliche Lageplan sowie ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, der öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sichtbar macht, die im Grundbuch gerade nicht stehen.
Die Nachweise zum Gebäude
Hier geht es um alles, was das Haus baulich beschreibt: Grundrisse, Schnitte und Ansichten aus den genehmigten Bauzeichnungen, die Baubeschreibung, die Baugenehmigung und die Wohnflächenberechnung. Gerade die Wohnflächenberechnung wird unterschätzt. Sie ist die Grundlage für den Quadratmeterpreis, und eine grob geschätzte Zahl im Exposé kann später zu Nachverhandlungen oder im schlimmsten Fall zu Haftungsfragen führen. Ergänzend gehören Nachweise über größere Modernisierungen in die Mappe: neue Heizung, neues Dach, neue Fenster, jeweils mit Rechnung und Jahreszahl.
Der Energieausweis ist Pflicht
Der Energieausweis nimmt eine Sonderrolle ein, weil das Gebäudeenergiegesetz ihn ausdrücklich vorschreibt. Er muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer bei Vertragsabschluss übergeben werden. Schon in der Anzeige müssen die Kennwerte genannt werden, sonst droht ein Bußgeld. Ein abgelaufener Ausweis - die Gültigkeit beträgt zehn Jahre - zählt dabei wie kein Ausweis. Wenn deiner nicht mehr aktuell ist, lässt du am besten frühzeitig einen neuen Energieausweis erstellen, damit die Vermarktung nicht daran hängt.
Zusätzliche Unterlagen bei Eigentumswohnungen
Verkaufst du keine Doppelhaushälfte, sondern eine Wohnung, kommt ein ganzer Block hinzu. Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Dazu kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die aktuellen Hausgeldabrechnungen, der Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Käufer lesen die Protokolle sehr genau, weil dort beschlossene oder absehbare Sanierungen auftauchen, die später Sonderumlagen auslösen können.
Wenn das Haus vermietet ist
Bei vermieteten Objekten gehören die laufenden Mietverträge, die letzten Nebenkostenabrechnungen und eine Aufstellung der Kautionen dazu. Der Käufer tritt nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete in die bestehenden Mietverhältnisse ein, er übernimmt sie also unverändert. Entsprechend genau prüft er, wie hoch die Miete ist, wann zuletzt erhöht wurde und ob Kündigungsbeschränkungen bestehen. Auch der aktuelle Grundsteuerbescheid und die Gebäudeversicherungspolice sollten griffbereit sein, denn beides bestimmt die laufenden Kosten nach der Übergabe.
Praxistipp: Vollständig sein, bevor die Anzeige online geht
Die meisten Unterlagen kommen von unterschiedlichen Stellen - Grundbuchamt, Bauamt, Katasteramt, Hausverwaltung - und jede davon braucht ihre eigene Bearbeitungszeit. Wer erst nach dem ersten ernsthaften Interessenten anfängt zu sammeln, verliert schnell mehrere Wochen, und genau in dieser Zeit springen Käufer ab oder verhandeln nach. Sinnvoll ist deshalb, die Mappe komplett zusammenzustellen, bevor das erste Foto gemacht wird. Als Immobilienmakler in Göppingen beschaffen wir diese Dokumente routinemäßig für unsere Eigentümer, weil wir die zuständigen Stellen und ihre Abläufe kennen.
Fazit: Welche Unterlagen braucht man für den Hausverkauf
Unverzichtbar sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und ein gültiger Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Hausgeldabrechnungen dazu, bei vermieteten Häusern die Mietverträge. Eine vollständige Mappe vor dem Vermarktungsstart ist der wirksamste Hebel für einen zügigen und störungsfreien Verkauf.
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