Ein Bauträgervertrag ist der notariell beurkundete Vertrag, mit dem du Grundstück und noch zu errichtendes Gebäude in einem Zug erwirbst. Achten musst du vor allem auf vier Punkte: die Baubeschreibung, den Zahlungsplan nach Baufortschritt, die Abnahmeregelung und die Sicherheiten für den Fall einer Insolvenz.
Punkt eins: die Baubeschreibung
Geschuldet ist ausschliesslich das, was in der Baubeschreibung steht. Formulierungen wie hochwertig, nach Wahl des Bauträgers oder gleichwertig sind Warnsignale, weil sie dem Bauträger die Entscheidung überlassen. Verlange konkrete Angaben zu Heizsystem, Fenstern, Dämmstandard, Bodenbelägen, Sanitärobjekten und Elektroausstattung samt Anzahl der Steckdosen. Auch der Fertigstellungstermin gehört verbindlich in den Vertrag - eine Angabe wie voraussichtlich ist wertlos.
Punkt zwei: der Zahlungsplan
Nach der Makler- und Bauträgerverordnung darfst du nur nach tatsächlichem Baufortschritt zahlen, in festgelegten Raten je Bauabschnitt. Prüfe, ob der Plan im Vertrag diesen Vorgaben entspricht - Vorauszahlungen darüber hinaus sind unzulässig. Voraussetzung für die erste Rate sind eine vorliegende Baugenehmigung und eine eingetragene Auflassungsvormerkung zu deinen Gunsten. Zahle keine Rate, bevor der zugehörige Bauabschnitt tatsächlich erreicht ist.
Punkt drei: die Abnahme
Mit der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist, und die Beweislast für Mängel geht auf dich über. Geh nie ohne eigenen Sachverständigen in diesen Termin und lass jeden festgestellten Mangel ins Protokoll aufnehmen. Kaufst du eine Eigentumswohnung, achte darauf, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt - Klauseln, die das auf einen vom Bauträger benannten Dritten übertragen, sind unwirksam, tauchen aber immer noch in Verträgen auf.
Punkt vier: die Sicherheiten
Dir steht eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vergütung für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung zu, üblicherweise als Bürgschaft oder Einbehalt bei der ersten Rate. Dazu kommt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die deinen Anspruch auf Übereignung sichert, falls der Bauträger insolvent wird oder das Grundstück anderweitig veräußert. Beides ist nicht verhandelbar - fehlt es, unterschreibe nicht.
Sonderwünsche und Nachträge
Änderungen während der Bauzeit sind der häufigste Grund für Kostensteigerungen. Lass dir jeden Sonderwunsch vorab schriftlich mit Preis und Auswirkung auf den Fertigstellungstermin bestätigen. Mündliche Zusagen auf der Baustelle sind später nicht durchsetzbar. Kalkuliere ausserdem einen Puffer ein: Erfahrungsgemäß kommen über die Bauzeit Positionen hinzu, die in der Baubeschreibung nicht enthalten waren, etwa Aussenanlagen oder Bodenbeläge.
Praxistipp: Die Zwei-Wochen-Frist nutzen
Der Notar muss dir den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung zusenden. Diese Frist ist kein Formalismus, sondern deine einzige Gelegenheit, den Vertrag in Ruhe prüfen zu lassen. Ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht kostet dabei einen Bruchteil dessen, was ein späterer Streit über die Baubeschreibung kostet. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Als Immobilienmakler in Göppingen ordnen wir dir Neubauangebote im Marktvergleich ein.
Fazit: Was ist ein Bauträgervertrag und worauf muss ich achten
Er verbindet Grundstückskauf und Bauleistung in einer notariellen Urkunde. Prüfe die Baubeschreibung auf konkrete Angaben, den Zahlungsplan auf Baufortschritt, die Abnahmeregelung samt Gemeinschaftseigentum und die Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent. Nutze die zweiwöchige Prüffrist des Notars.
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