Wer ein Grundstück kaufen oder bebauen möchte, kommt am Bebauungsplan nicht vorbei. Dieser von der Gemeinde aufgestellte Plan legt verbindlich fest, wie Grundstücke in einem bestimmten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen. Für Käufer und Investoren ist er damit eines der wichtigsten Dokumente vor einem Immobilienkauf. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die Bebauungspläne der Region und kann schnell einschätzen, welche Potenziale oder Einschränkungen ein Grundstück mit sich bringt.
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan - kurz B-Plan - ist ein rechtsverbindlicher Bauleitplan, den die Gemeinde für einen klar abgegrenzten Teil ihres Gebiets aufstellt. Er konkretisiert die im Flächennutzungsplan dargestellten Nutzungsabsichten und regelt im Detail, was und wie auf einem Grundstück gebaut werden darf. Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB). Sobald ein Bebauungsplan als Satzung beschlossen wurde, ist er für alle Grundstücksbesitzer und Bauherren im betreffenden Gebiet bindend.
Welche Inhalte hat ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan enthält eine Vielzahl von Festsetzungen, die genau regeln, was auf den betroffenen Grundstücken erlaubt ist. Dazu zählen die Art der baulichen Nutzung - also ob ein Gebiet als Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet ausgewiesen ist -, das Maß der baulichen Nutzung wie Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, die Bauweise, also ob offen oder geschlossen gebaut werden muss, und die überbaubare Grundstücksfläche. Zusätzlich können Festsetzungen zur Bepflanzung, zu Abstandsflächen, zur Farbgestaltung oder zu erneuerbaren Energien enthalten sein - in solchen Fällen ist auch ein Energieberater ein wichtiger Ansprechpartner für die Planungsphase.
Wie entsteht ein Bebauungsplan?
Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, das von der Gemeinde durchgeführt wird und an dem die Öffentlichkeit beteiligt wird. Zunächst beschließt die Gemeindevertretung die Aufstellung des Plans. Danach folgen Beteiligungsverfahren, bei denen Bürger, Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange ihre Stellungnahmen einbringen können. Nach Auswertung der Stellungnahmen wird der Plan überarbeitet und abschließend als Satzung beschlossen. Das gesamte Verfahren kann sich über mehrere Jahre erstrecken.
Wie beeinflusst der Bebauungsplan eine Immobilie?
Für den Wert einer Immobilie ist der Bebauungsplan von entscheidender Bedeutung. Er bestimmt, ob und in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden darf - und damit, welchen wirtschaftlichen Wert es hat. Ein Grundstück mit hoher Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl lässt sich intensiver bebauen und ist entsprechend wertvoller als eines mit niedrigen Werten. Auch Nutzungsänderungen - etwa von Gewerbe zu Wohnen - hängen davon ab, was der Bebauungsplan zulässt.
Bebauungsplan und Baugenehmigung
Wer bauen möchte, muss sein Bauvorhaben zunächst mit dem Bebauungsplan abgleichen. Entspricht das Vorhaben den Festsetzungen des Plans, besteht in der Regel ein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung - die Behörde darf sie dann nicht willkürlich verweigern. Weicht das Vorhaben vom Bebauungsplan ab, bedarf es einer Ausnahme oder Befreiung. Solche Befreiungen werden von der Baubehörde im Einzelfall geprüft und sind nicht selbstverständlich. Ohne Gültigkeit eines Bebauungsplans gilt der sogenannte unbeplante Innenbereich nach Paragraph 34 BauGB oder der Außenbereich nach Paragraph 35 BauGB.
Was tun, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Nicht jedes Grundstück in Deutschland liegt in einem Bebauungsplangebiet. In solchen Fällen beurteilt sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach dem unbeplanten Innenbereich oder dem Außenbereich. Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die Bebaubarkeit danach, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Im Außenbereich sind Bauvorhaben grundsätzlich unzulässig, es sei denn, sie fallen unter privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe oder erneuerbare Energieanlagen. Ein lokaler Immobilienmakler in Göppingen kann schnell einschätzen, welche Rechtslage für ein konkretes Grundstück gilt.
Fazit
Der Bebauungsplan ist für jeden Grundstücks- und Immobilienkauf von grundlegender Bedeutung. Er legt fest, was möglich ist - und was nicht. Wer eine Immobilie kaufen, bauen oder entwickeln möchte, sollte den Bebauungsplan frühzeitig prüfen. OSG Immo unterstützt Sie dabei als Ihr kompetenter Partner vor Ort. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung rund um Ihre Immobilie in Göppingen.
