Was tun mit einem geerbten Haus mit Sanierungsstau?

Ein geerbtes Haus mit Sanierungsstau ist selten ein Notfall, aber fast immer eine Entscheidung unter Zeitdruck. Bevor du über Sanieren oder Verkaufen nachdenkst, brauchst du drei Zahlen: den energetischen Zustand des Gebäudes, die realistischen Sanierungskosten und den Preis, den das Haus im heutigen Zustand erzielt. Liegen diese drei Zahlen auf dem Tisch, wird aus dem Bauchgefühl eine belastbare Entscheidung.

Warum geerbte Häuser fast immer einen Sanierungsstau haben

Häuser, die vererbt werden, sind meist 50 bis 70 Jahre alt und wurden zuletzt in den Achtziger- oder Neunzigerjahren gründlich modernisiert. Das ist kein Vorwurf an die frühere Generation, sondern eine Folge der Lebensplanung: Wer mit 75 im abbezahlten Haus wohnt und dessen Heizung läuft, hat wenig Anlass, 40.000 Euro in neue Anlagentechnik zu stecken. Typisch sind ein Gas- oder Ölkessel jenseits der 25 Jahre, eine ungedämmte oberste Geschossdecke, einfache Isolierverglasung und eine Fassade ohne Dämmschicht. Die Bausubstanz selbst ist dagegen oft besser als ihr Ruf: massives Mauerwerk, ein intakter Dachstuhl und ein trockener Keller sind eine solide Grundlage. Der Stau betrifft also die Hülle und die Technik, nicht die Statik - und beides lässt sich mit kalkulierbaren Beträgen und Förderung angehen.

Welche Sanierungskosten realistisch auf dich zukommen

Verlässliche Zahlen entstehen erst nach einer Begehung, aber die Größenordnungen helfen bei der ersten Einordnung. Eine Fassadendämmung liegt je nach Ausführung bei etwa 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter, die Dämmung der obersten Geschossdecke ist mit rund 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter die günstigste Maßnahme mit spürbarem Effekt. Neue Fenster kosten inklusive Einbau meist 600 bis 1.200 Euro pro Stück, eine Luft-Wasser-Wärmepumpe im Bestand samt Hydraulik und angepassten Heizflächen realistisch 25.000 bis 40.000 Euro. Ein unsaniertes Einfamilienhaus vollständig auf zeitgemäßen Standard zu bringen, landet damit schnell bei 80.000 bis 150.000 Euro. Die Spanne ist groß, weil sie am Ausgangszustand hängt - deshalb gehört ein Ortstermin mit einem Energieberater an den Anfang und nicht ans Ende. Daraus entsteht ein individueller Sanierungsfahrplan, der die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge bringt.

Welche Förderung für ein geerbtes Haus infrage kommt

Die Förderung hängt am Gebäude, nicht am Erbfall. Entscheidend ist, dass das Objekt seit mehr als fünf Jahren steht und dass du zum Zeitpunkt des Antrags als Eigentümer im Grundbuch stehst. Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle - Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke - gibt es einen Zuschuss auf die förderfähigen Kosten, für den Tausch der Heizung gegen ein System auf Basis erneuerbarer Energien eine deutlich höhere Grundförderung, die sich über Boni weiter erhöhen kann. Ein zusätzlicher Bonus greift, wenn die Maßnahme aus einem vorher erstellten Sanierungsfahrplan stammt. Zwei Punkte entscheiden in der Praxis über Erfolg oder Ärger: Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein, und die Umsetzung muss ein eingetragener Energieeffizienz-Experte begleiten. Wer zuerst den Handwerker beauftragt, verliert den Zuschuss vollständig. Da sich Programmbedingungen und Fördersätze regelmäßig ändern, prüfe den aktuellen Stand vor jedem Antrag.

Wenn mehrere Erben beteiligt sind

Solange ein einzelner Erbe entscheidet, ist der Sanierungsstau ein Rechenproblem. Sobald mehrere Erben im Grundbuch stehen, wird daraus eine Verhandlung. Eine energetische Sanierung über 100.000 Euro beschließt niemand allein, sie bindet Kapital für Jahre - während der Miterbe, der auf seinen Anteil wartet, meist genau das Gegenteil möchte. In dieser Konstellation ist der Verkauf im heutigen Zustand oft die sauberere Lösung, auch wenn er rechnerisch nicht das Maximum herausholt. Wie der Verkauf aus einer Erbengemeinschaft heraus abläuft, welche Fristen gelten und was erbschaftsteuerlich zu beachten ist, ist ein eigenes Thema; eine gute Übersicht dazu, wie eine Erbengemeinschaft eine Immobilie gemeinsam verkauft, hilft beim Einstieg. An der energetischen Bewertung ändert das nichts - die brauchst du in beiden Fällen, weil sie den Preis bestimmt.

Sanieren oder verkaufen: Was bringt unterm Strich mehr?

Die ehrliche Antwort hängt am Abschlag, den der Markt für den Sanierungsstau verlangt. Käufer rechnen die Sanierungskosten nicht nur ein, sie legen einen Sicherheitsaufschlag für Unwägbarkeiten obendrauf. Ein Haus, dessen Sanierung 120.000 Euro kostet, verliert am Markt deshalb häufig mehr als diese 120.000 Euro. Umgekehrt lohnt sich die Vollsanierung vor dem Verkauf selten, weil sie Zeit, Vorfinanzierung und Baurisiko auf deine Seite verlagert. Wirtschaftlich interessant ist oft der Mittelweg: die beiden Positionen sanieren, die Käufer am stärksten bewerten, nämlich eine zukunftsfähige Heizung und ein gedämmtes Dach. Den nötigen Energieausweis erstellen zu lassen dauert nur wenige Tage und gehört ohnehin zu jeder Vermarktung. Wir als Immobilienmakler in Göppingen sehen dabei regelmäßig, dass ein sauber dokumentierter Zustand mehr Preis bringt als eine halbfertige Sanierung.

Praxistipp: Erst den Zustand klären, dann entscheiden

Die Reihenfolge entscheidet über die Qualität der Entscheidung. Sammle zuerst die Unterlagen, die im Haus meist noch vorhanden sind: Baupläne, Rechnungen früherer Modernisierungen, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und das Baujahr der Anlagentechnik. Danach folgt der Ortstermin mit dem Energieberater, aus dem Sanierungsfahrplan und Kostenschätzung entstehen. Erst im dritten Schritt kommt die Marktwerteinschätzung, und zwar in zwei Varianten: im heutigen Zustand und nach der geplanten Sanierung. Die Differenz zwischen beiden Werten, gegengerechnet mit Kosten und Förderung, ist die eigentliche Entscheidungsgrundlage. Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst nach einem Preis fragt, bekommt eine Zahl ohne Grundlage.