Der Verkehrswert - auch Marktwert genannt - ist eine zentrale Kenngröße im Immobilienbereich. Er beschreibt den Preis, den eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem freiwilligen Verkauf voraussichtlich erzielen würde. Sowohl Käufer als auch Verkäufer, aber auch Banken, Gerichte und Finanzämter stützen sich auf den Verkehrswert, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
Definition und rechtliche Grundlage
Der Begriff Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB), Paragraf 194, gesetzlich definiert. Demnach wird er durch den Preis bestimmt, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstüks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition macht deutlich, dass beim Verkehrswert ausschließlich objektive Faktoren zählen - persönliche Präferenzen oder emotionale Bindungen des Eigentümers spielen keine Rolle.
Methoden der Verkehrswertermittlung
Für die Ermittlung des Verkehrswerts stehen drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an den Kaufpreisen ähnlicher Objekte in der gleichen Lage und eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und selbst genutzte Einfamilienhäuser. Das Ertragswertverfahren wird bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien angewendet und berechnet den Wert auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Das Sachwertverfahren schließlich bestimmt den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts und findet insbesondere bei eigengewohnten Immobilien Anwendung, für die es keine ausreichenden Vergleichsdaten gibt.
Wer ermittelt den Verkehrswert?
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder von Behörden anerkannte Gutachter sind in der Regel mit der Ermittlung des Verkehrswerts betraut. Auch Gutachterausschüsse der Gemeinden können Verkehrswertgutachten erstellen. Für Transaktionen im Immobilienbereich empfiehlt sich stets ein unabhängiges Gutachten, das alle wertbeeinflussenden Faktoren wie Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung und aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt. Ein professionelles Gutachten schützt Käufer vor Überzahlung und Verkäufer vor vermeidbaren Preisverlusten.
Fazit
Der Verkehrswert ist das fundierte Fundament jeder Immobilientransaktion. Ein professionell erstelltes Gutachten schützt Käufer vor Überzahlung und Verkäufer vor Verlusten. OSG Immo unterstützt Sie bei der Immobilienbewertung und begleitet Sie sicher durch jeden Schritt des Kauf- oder Verkaufsprozesses. Sprechen Sie uns an - wir stehen Ihnen mit Expertise zur Seite.
