Das Ertragswertverfahren ist eine der drei in Deutschland normierten Methoden zur Immobilienwertermittlung und kommt vor allem bei Renditeobjekten zum Einsatz. Es bewertet eine Immobilie nicht nach ihrem Substanzwert, sondern danach, welche Ertrage sie nachhaltig erzielen kann. Fur Mehrfamilienhauser, Gewerbeimmobilien und andere Anlageobjekte ist es das bevorzugte Verfahren - auch erfahrene Immobilienmakler und Gutachter setzen es regelmaßig ein.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und bewertet Immobilien auf Basis ihrer nachhaltigen Ertragskraft. Im Mittelpunkt steht die Frage: Welchen nachhaltigen Jahresrohertrag erwirtschaftet die Immobilie, und welchen Kapitalwert ergibt das bei einem angemessenen Liegenschaftszinssatz? Das Verfahren trennt dabei zwischen dem Bodenwert des Grundstucks und dem Ertragswert des Gebaudes. Beide Werte werden am Ende addiert, um den Verkehrswert zu ermitteln. Es eignet sich besonders fur Objekte, die vorrangig zur Erzielung von Miet- oder Pachtertragen genutzt werden.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren findet vor allem bei ertragsorientiert genutzten Immobilien Anwendung: Mehrfamilienhausern, Buro- und Geschaftsgebäuden, Einzelhandelsimmobilien, Logistikobjekten und gemischt genutzten Gebäuden. Auch bei der Bewertung von Wohnportfolios spielt es eine zentrale Rolle. Bei selbst genutzten Einfamilienhausern oder Eigentumswohnungen wird dagegen eher das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren herangezogen. Wer Immobilienangebote als Kapitalanlage pruft, wird dem Ertragswertverfahren immer wieder begegnen.
So wird der Ertragswert berechnet
Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten. Zunachst wird der Jahresrohertrag ermittelt - also die Summe aller erzielbaren Mieteinnahmen bei vollstandiger Vermietung. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Da ein Teil dieses Reinertrags dem Bodenwert zugerechnet wird, ergibt sich nach Abzug der Bodenwertverzinsung der Gebaudereinertrag. Dieser wird mit dem Vervielfaltiger multipliziert - einem Wert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt. Zuletzt wird der Bodenwert zum kapitalisierten Gebaudereinertrag addiert, um den Ertragswert zu erhalten.
Bodenwertverzinsung und Liegenschaftszinssatz
Zwei Schlussgroßen bestimmen das Ergebnis des Ertragswertverfahrens maßgeblich. Der Bodenwert wird anhand des aktuellen Bodenrichtwerts der Gemeinde ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die marktubliche Renditeerwartung fur ein bestimmtes Immobiliensegment und eine bestimmte Lage wider - er wird von Gutachterausschussen ermittelt und regional veroffentlicht. Ein hoher Liegenschaftszinssatz, wie er bei Gewerbeimmobilien ublich ist, fuhrt zu niedrigeren Vervielfältigern und damit zu einem niedrigeren Ertragswert. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz erhoht den ermittelten Ertragswert entsprechend.
Ertragswert und Verkehrswert
Der Ertragswert ist nicht automatisch identisch mit dem Verkehrswert einer Immobilie. Der Verkehrswert wird in der Regel aus mehreren Verfahren abgeleitet und berucksichtigt auch besondere objektspezifische Merkmale, die ein Standardverfahren nicht erfassen kann. In vielen Fallen dient das Ertragswertverfahren als Basis, wird aber durch Auf- oder Abschlage fur Besonderheiten der Lage, des Zustands oder der Marktentwicklung korrigiert. Banken und Kreditinstitute nutzen das Ertragswertverfahren haufig als Grundlage fur die Beleihungswertermittlung von Anlageimmobilien.
Grenzen des Ertragswertverfahrens
So systematisch das Ertragswertverfahren auch ist - es hat Grenzen. Die Qualitat des Ergebnisses hangt stark von der Zuverlassigkeit der verwendeten Eingangsdaten ab: Uberhohte Mietansatze, ein nicht marktgerechter Liegenschaftszinssatz oder eine falsch eingeschatzte Restnutzungsdauer konnen zu erheblichen Abweichungen fuhren. Zudem bildet das Verfahren den aktuellen Markt nur eingeschrankt ab, wenn keine vergleichbaren Transaktionen vorliegen. Ein erfahrener Gutachter oder Makler von OSG Immo kann diese Schwachstellen erkennen und das Ergebnis sachgerecht einordnen.
Fazit
Das Ertragswertverfahren ist das Standardinstrument fur die Bewertung von Renditeobjekten und liefert bei sachgerechter Anwendung belastbare Ergebnisse. Wenn Sie eine Anlageimmobilie bewerten lassen oder eine fundierte Einschatzung des Marktwertes Ihres Objekts wunschen, hilft Ihnen OSG Immo gerne weiter. Jetzt Kontakt aufnehmen.
