Erschließungskosten entstehen, wenn ein Grundstück erstmals an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen wird. Dazu zählen der Bau von Straßen, Gehwegen, Kanal und Wasserleitungen sowie Beleuchtung. Diese Kosten werden in Deutschland üblicherweise von der Gemeinde vorgestreckt und anschließend anteilig auf die anliegenden Grundstückseigentümer umgelegt.
Was sind Erschließungskosten?
Erschließungskosten sind die Kosten für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen eines Baugebiets. Dazu gehören Straßen, Rad- und Gehwege, Entwässerung, Wasserversorgung, Beleuchtung und öffentliche Grünflächen. Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch, insbesondere § 127 ff. BauGB. Die Gemeinde erhebt für die Erschließung Beiträge von den Grundstückseigentümern, sobald die Anlagen fertiggestellt sind und das Grundstück bebaubar wird. Die Kostentragung ist damit gesetzlich verankert und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Welche Kosten fallen an?
Die Erschließungskosten setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. In der Regel werden bis zu 90 Prozent der beitragspflichtigen Kosten auf die Grundstückseigentümer umgelegt, während die Gemeinde den Rest selbst trägt. Die konkrete Höhe variiert je nach Gemeinde und Maßnahme erheblich und kann mehrere Tausend bis weit über 20.000 Euro pro Grundstück betragen. Neben den eigentlichen Erschließungsbeiträgen können zusätzlich Anschlusskosten für Strom, Gas und Telekommunikation anfallen, die separat vom jeweiligen Versorgungsunternehmen erhoben werden.
Wer zahlt die Erschließungskosten?
Zahlungspflichtig ist grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht Eigentümer des Grundstüks ist. Kauft jemand ein noch nicht erschlossenes Grundstück, hat er also mit künftigen Erschließungsbeiträgen zu rechnen. Auch bei bereits teilweise erschlossenen Grundstücken können noch ausstehende Beiträge fällig werden, etwa für Straßenausbaumaßnahmen. Im Kaufvertrag ist daher genau zu prüfen, ob noch Erschließungskosten offen sind. Ein Immobilienmakler mit regionaler Erfahrung kann dabei helfen, solche versteckten Lasten frühzeitig zu erkennen.
Wie werden Erschließungskosten berechnet?
Die Berechnung erfolgt nach einem Verteilungsschlüssel, der in der Erschließungsbeitragssatzung der jeweiligen Gemeinde festgelegt ist. Üblicherweise wird die Grundstücksgröße mit einem Nutzungsfaktor multipliziert, der die zulässige Bebauungsdichte berücksichtigt. Wer ein größeres oder intensiver nutzbares Grundstück hat, zahlt entsprechend mehr. Zusätzlich kann die Länge der Grundstüksfrontseite entlang der erschlossenen Straße in die Berechnung einfließen. Im Streitfall kann ein Verwaltungsrechtler die Bescheide auf Rechtmäßigkeit prüfen.
Erschließungskosten beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist die Früfung offener Erschließungsbeiträge unverzichtbar. Insbesondere bei älteren Grundstücken in gewächsenen Siedlungen kann es vorkommen, dass Straßenausbaubeiträge noch ausständig sind oder künftig erhoben werden. In vielen Bundesländern wurden Straßenausbaubeiträge zwar abgeschafft, in anderen gelten sie weiterhin. Auch neu ausgewiesene Baugebiete am Stadtrand können erhebliche Erschließungskosten mit sich bringen, die im Kaufpreis nicht eingepreist sind. Eine Voranfrage bei der Gemeinde klärt die Lage verbindlich.
Wann werden Erschließungskosten fällig?
Die Erschließungsbeiträge werden fällig, sobald die Erschließungsanlage technisch fertiggestellt und die Beitragspflicht durch Bescheid festgesetzt worden ist. Die Gemeinde hat dafür grundsätzlich vier Jahre Zeit, nachdem die Anlage abgenommen wurde. Diese Vierjähresfrist kann jedoch in bestimmten Fällen gehemmt oder unterbrochen werden. Wer ein Grundstück in einem laufenden Erschließungsgebiet kauft, sollte sich deshalb über den Stand der Beitragserhebung informieren und im Kaufvertrag eine entsprechende Freistellungsvereinbarung oder Kaufpreisanpassung vereinbaren.
Fazit
Erschließungskosten sind ein oft unterschätzter Kostenfaktor beim Grundstücks- und Immobilienkauf. Wer sie frühzeitig kennt und im Kaufvertrag berücksichtigt, vermeidet böse Überraschungen. Das Team von OSG Immo unterstützt Sie mit fundierter Marktkenntnis und klärt vor dem Kauf alle offenen Fragen. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten.
