Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, ist eines der wichtigsten steuerlichen Instrumente für Eigentümer vermieteter Immobilien. Sie ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend zu machen und so die jährliche Steuerlast spürbar zu senken. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die Regeln der AfA genau kennen, um das volle steuerliche Potenzial auszuschöpfen. In diesem Beitrag erklären wir, wie die Abschreibung funktioniert, welche Sätze gelten und worauf Investoren achten sollten.
Was bedeutet Abschreibung für Abnutzung?
Die AfA berücksichtigt steuerlich, dass ein Gebäude durch Nutzung und Alterung an Wert verliert. Der Gesetzgeber erlaubt es Eigentümern, diesen Wertverlust über einen festgelegten Zeitraum als Betriebsausgabe oder Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen. Dabei wird ausschliesslich der Gebäudeanteil abgeschrieben, während der Grundstücksanteil von der Abschreibung ausgenommen bleibt, da Grund und Boden nicht abnutzbar sind.
Aktuelle AfA-Sätze für Wohnimmobilien
Für nach 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt in der Regel ein linearer AfA-Satz von drei Prozent pro Jahr, während für ältere Bestandsimmobilien häufig der klassische Satz von zwei Prozent über fünfzig Jahre zur Anwendung kommt. Bei denkmalgeschützten Objekten oder Gebäuden mit besonderem Sanierungsbedarf können zudem erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten greifen. Eigentümer sollten bei der Kalkulation ihrer Kapitalanlageimmobilie den korrekten AfA-Satz mit einem Steuerberater abstimmen, um die steuerliche Wirkung realistisch einzuschätzen.
Bedeutung der AfA für die Rendite einer Immobilie
Die Abschreibung wirkt sich unmittelbar auf die Nachsteuerrendite einer vermieteten Immobilie aus, da sie die steuerpflichtigen Mieteinnahmen mindert, ohne dass tatsächlich Geld abfliesst. Für Kapitalanleger ist die AfA daher ein zentraler Baustein der Wirtschaftlichkeitsberechnung neben Kaltmiete, Bewirtschaftungskosten und Finanzierungskosten. Wer aktuelle Immobilienangebote mit attraktivem Abschreibungspotenzial sucht, sollte Baujahr und Zustand des Objekts besonders sorgfältig prüfen.
Sonderabschreibungen und Fördermöglichkeiten
Neben der linearen AfA existieren in bestimmten Fällen Sonderabschreibungen, etwa für den Neubau von Mietwohnungen oder für energetische Sanierungsmassnahmen an Bestandsgebäuden. Diese Sonderabschreibungen können zusätzlich zur regulären AfA geltend gemacht werden und erhöhen den steuerlichen Vorteil in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Fertigstellung erheblich. Eigentümer sollten prüfen, ob ihr Objekt die Voraussetzungen für solche Förderungen erfüllt.
AfA richtig in der Steuererklärung angeben
Die Abschreibung wird in der Einkommensteuererklärung im Rahmen der Anlage V für Vermietung und Verpachtung angesetzt. Grundlage ist der im Kaufvertrag ausgewiesene oder rechnerisch ermittelte Gebäudewert, der über die Nutzungsdauer verteilt wird. Eine präzise Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudewert ist entscheidend, da nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist und Fehler hier schnell zu Nachfragen des Finanzamts führen können.
AfA als Baustein der langfristigen Investitionsstrategie
Wer den Kauf einer vermieteten Immobilie plant, sollte die AfA von Anfang an in die Finanzierungs- und Renditeplanung einbeziehen. Über die Nutzungsdauer hinweg summieren sich die steuerlichen Vorteile zu einem erheblichen Betrag, der die Gesamtrendite der Investition deutlich verbessert. Eine realistische Einschätzung der AfA hilft zudem dabei, den passenden Kaufpreis für ein Objekt zu verhandeln.
Fazit
Die Abschreibung für Abnutzung ist ein wirkungsvolles steuerliches Instrument, das die Rendite vermieteter Immobilien spürbar verbessern kann. Wer die geltenden AfA-Sätze und mögliche Sonderabschreibungen kennt, trifft fundierte Investitionsentscheidungen und optimiert seine Steuerlast langfristig. Bei Fragen zur Abschreibung, zur passenden Kapitalanlageimmobilie oder zur individuellen Renditeberechnung hilft Ihnen das Team von OSG Immo gerne weiter, nehmen Sie einfach über unser Kontaktformular Kontakt zu uns auf.
